Investir à l’étranger en 2024 : où et comment investir ?
Le projet d’investir à l’étranger est quelque chose de particulièrement exaltant : posséder un bien immobilier dans un autre pays que la France pour pouvoir en profiter comme point de chute pour les vacances ou le mettre en location pour les touristes français. Pourtant, au-delà de cette représentation exotique, c’est un investissement qui demande une profonde réflexion.
Où ? Comment ? Pourquoi ? Ce sont les 3 questions qui doivent vous habiter avant de prendre toute décision. Notre guide va y répondre point par point pour vous donner toutes les cartes en main pour acheter un bien immobilier à l’étranger.
Sommaire
Investir à l’étranger : une décision qui ne s’improvise pas
Qui ne s’est jamais dit qu’investir dans l’immobilier à l’étranger serait un placement à la fois original et idéal pour diversifier son patrimoine ? Au-delà de sa dimension exotique et d’une échappatoire du régime fiscal français souvent considéré comme trop oppressant, certaines informations ne doivent pas être ignorées pour réaliser un investissement réfléchi, raisonné et raisonnable.
- Première chose à considérer : la fiscalité de chaque pays envisagé pour son placement immobilier à l’étranger. Chaque pays applique ses propres règles qui sont plus ou moins avantageuses par rapport à la France. Les avocats fiscalistes sont les meilleurs conseillers dans cette situation.
- Deuxième point sur lequel se renseigner : l’accès aux biens immobiliers. Dans certains pays, la demande est très forte et les biens très rares. De plus, les procédures d’acquisition immobilière sont parfois très complexes, sans compter l’éventuelle barrière de la langue.
- Troisième élément qui peut vite tout compliquer : les conditions d’obtention d’un prêt pour investir à l’étranger. Privilégier une banque en France ? Ou locale ? Les montages de dossier peuvent devenir rapidement des casse-têtes.
⟹ C’est pourquoi nous vous conseillons de bien réfléchir en amont à cet investissement à l’étranger. Et qu’il peut être tout d’abord bénéfique d’expérimenter l’investissement locatif en France pour se faire une idée plus précise des avantages et des inconvénients.
Astuce supplémentaire : Pour être certain de comprendre toutes les finesses du droit en vigueur, il est recommandé de se rapprocher d’un avocat spécialisé pour étudier le projet immobilier.
Quel est le meilleur pays pour investir à l’étranger en 2024 ?
Une fois bien informé autour d’un placement immobilier à l’international, il reste à répondre à cette question centrale : où investir à l’étranger en 2024 ? Nous avons effectué un grand nombre de recherches qui nous ont permis d’identifier 2 grandes zones attractives :
- L’Europe
- Le reste du monde (Afrique, Asie, Amérique)
Où investir à l’étranger en Europe ?
En tant que résident français, il est tout à fait naturel d’envisager de prime abord d’investir dans l’immobilier dans un pays voisin que vous avez peut-être même déjà visité en tant que touriste. Le continent européen propose un vaste choix d’opportunités de placements immobiliers. Voici les 5 meilleurs investissements à programmer à notre avis :
- Hongrie
- Bulgarie
- Espagne
- Portugal
- Grèce
Nous avons exclu de peu l’Allemagne de ce classement. Malgré quelques secteurs très prometteurs, nous avons considéré que l’Allemagne était moins attractive que les 5 autres pays européens sélectionnés.
1. Hongrie
Depuis les 20 dernières années, la Hongrie a connu une mutation profonde tant au niveau politique qu’économique. Le pays d’Europe de l’Est est devenu une destination prisée pour de nombreux touristes qui cherchent le dépaysement en réduisant les coûts. Pourquoi choisir la Hongrie ?
Le rendement locatif est très bon (8 % en moyenne), excepté à Budapest. Cependant, les prix d’acquisition sont toujours plus élevés. C’est une option intéressante pour investir à l’étranger pour la fiscalité puisqu’il n’y a ni taxe d’habitation, ni impôt foncier dans ce pays. C’est une destination touristique en pleine croissance avec la quasi-assurance d’encaisser des loyers régulièrement.
2. Bulgarie
À la question où investir dans l’immobilier à l’étranger, nous ne pensons pas immédiatement à la Bulgarie. Et c’est une énorme erreur. Le pays le moins riche de l’Union Européenne à bien des atouts en poche :
- Son marché immobilier est en plein essor avec une offre très large et des prix d’achat très bas (de l’ordre de 1500 € / m²)
- Une situation géographique favorable puisque le taux d’ensoleillement est très élevé aussi bien en été qu’en hiver
- Une destination touristique très appréciée avec près de 9 millions de touristes chaque année et un faible pouvoir d’achat
- Une réglementation fiscale avantageuse : taxation des sociétés 10 % et seulement 5 % sur les dividendes
3. Espagne
Pourquoi est-il intéressant d’investir dans l’immobilier en Espagne ? En effet, la fiscalité est plutôt élevée dans ce pays, tant sur les biens immobiliers que les sociétés. Pourtant, l’Espagne reste très attractive. Notamment grâce à un rendement locatif attractif, un marché immobilier plutôt accessible et un grand nombre d’opportunités dans le pays :
- Le Sud de l’Espagne avec la Costa Del Sol très touristique
- Les grandes villes comme la capitale Madrid, Barcelone ou encore Tolède
- Les îles Canaries
Ajoutons à cela un grand dynamisme autour de la construction de nouvelles résidences principalement touristiques qui ouvrent encore plus d’opportunités. Enfin, le niveau de vie est assez bas chez ce très proche voisin de la France.
4. Portugal
Acheter au Portugal. C’est la réponse la plus donnée à la question : Comment investir à l’étranger ? C’est le pays d’Europe occidentale préféré des retraités français. Plusieurs raisons expliquent ce choix :
- Un régime fiscal très avantageux
- Un climat très agréable avec un fort ensoleillement toute l’année
- Des biens immobiliers qui restent très abordables même dans les grandes villes comme Lisbonne
- Un coût de la vie très attractif
Devenir propriétaire locatif au Portugal est considéré comme un investissement assez sécurisé avec peu de contraintes. Attention cependant à une rentabilité locative bien moindre que dans d’autres États européens (seulement 4 % annuel en moyenne).
5. Grèce
Finissons notre tour d’Europe avec la Grèce. C’est le pays préféré des touristes français pour partir en vacances. Mais cela en fait-il pour autant un bon choix pour faire un placement immobilier à l’étranger ? Notre avis est plutôt favorable, mais à nuancer. Tout le territoire grec ne représente pas un eldorado.
Certaines zones géographiques sont à privilégier.
Par exemple, le secteur de Rhodes, d’Evia ou encore la Crète. Le rapport qualité / prix / rendement locatif est tout à fait intéressant. Après sa grave crise économique, la Grèce a mis en place un certain nombre de mesures pour inciter les investisseurs à venir s’installer.
Synthèse des meilleurs investissements immobiliers en Europe
| PAYS | RENDEMENT ANNUEL MOYEN | PRIX D’ACHAT MOYEN |
|---|---|---|
| Bulgarie | 5.5 % | 1 458 € / m² |
| Hongrie | 8 % | 2 500 € / m² |
| Espagne | 6 % | 1 500 € / m² |
| Portugal | 4 % | 3 600 € / m² |
| Grèce | 10 % | 3 500 € / m² |
Où investir à l’étranger hors Europe ?
Il est possible d’envisager d’investir à l’étranger en dehors des frontières de l’Union Européenne. C’est un choix stratégique qui peut être payant sous certaines conditions. En toute connaissance de certaines contraintes comme la distance effective entre sa résidence principale en France et son bien locatif à plusieurs milliers de kilomètres, et la réglementation fiscale souvent très différente de l’État français et des voisins européens.
Faisons un rapide tour d’horizon des zones géographiques possibles comme :
- L’Asie
- L’Amérique du Nord
- L’Afrique
1. Investir en Asie
L’Asie est une terre très intéressante pour investir dans l’immobilier. Certaines régions sont évidemment à privilégier. Par exemple, Bali, le Vietnam ou encore la Thaïlande. Il est important de s’informer en amont sur la stabilité de la situation économique du pays et des conditions d’accès (ex : être résident du pays).
Voici quelques avantages à investir en Asie :
- Un pouvoir d’achat élevé
- Un rendement locatif de l’ordre de 10 % en moyenne
- Un régime fiscal très avantageux (impôt très faible sur les revenus locatifs)
- Pas de taxe foncière et / ou de droits de succession à régler, ni d’impôts sur la fortune immobilière (IFI)
Les principaux freins résident dans la barrière de la langue, une méconnaissance des us et coutumes et les frais annexes (ex : voyage). Les gouvernements sont plutôt souples avec les investisseurs étrangers, mais les locaux accordent une grande importance à certaines règles de vie, ce qui peut être vital en cas de travaux et d’entretien du bien acheté. Faire appel à des avocats locaux qui assurent la gestion du bien est un moyen de contrôle à favoriser.
2. Investir en Amérique du Nord
Les États-Unis ou encore le Canada sont des destinations qui font encore rêver de nombreux Français. Mais est-ce vraiment rentable d’investir en Amérique du Nord ?
Globalement, notre avis est positif. Un accord a été signé entre les États-Unis et la France pour que la double imposition ne s’applique pas aux investisseurs français. C’est la réglementation fiscale américaine qui s’applique. À savoir, une taxe foncière de 2 %. Les frais liés à l’entretien du bien sont déductibles de l’impôt sur le revenu. La Floride est une région très prisée grâce à son climat agréable. Les biens immobiliers sont plutôt abordables par rapport à l’Hexagone.
Cependant, il est à noter qu’il est indispensable de verser un acompte de 40 % lors de l’investissement foncier si l’on n’est pas détenteur de la carte verte. Cela représente un surcoût important.
3. Faut-il investir en Afrique ?
Le continent africain est souvent le malheureux délaissé des investisseurs français. Pourtant, l’Afrique regorge de nombreuses opportunités d’investissements financiers, dont l’acquisition de biens immobiliers.
Le principal frein lié à un placement en Afrique réside dans l’instabilité politique dans plusieurs zones du continent. Les conflits claniques, militaires et religieux rendent le niveau de risque très important pour toute forme d’investissement financier.
En contrepartie, la plupart des pays colonisés proposent des conditions privilégiées aux investisseurs français : marché immobilier très abordable, fiscalité réduite et facilitée d’accession à la propriété.
Les 10 meilleurs pays d’Afrique où investir en 2020 selon l’Africa CEOs Survey :
| PAYS | PLACE |
|---|---|
| Côte d’Ivoire | 1 |
| Kenya | 2 |
| Ghana | 3 |
| Sénégal | 4 |
| Rwanda | 5 |
| Éthiopie | 6 |
| Nigéria | 7 |
| Maroc | 8 |
| République Démocratique du Congo (RDC) | 9 |
| Afrique du Sud | 10 |
Les alternatives à l’achat d’un bien immobilier à l’étranger
Comment investir dans l’immobilier à l’étranger sans obligatoirement acheter de la pierre ? Nous avons sélectionné 2 alternatives très intéressantes pour développer son patrimoine sans certaines contraintes d’un bien immeuble :
- Opter pour une SCPI européenne ;
- Placer son épargne dans une OPCI.
Présentons ces 2 placements financiers à l’international alternatifs.
1. Investir à l’étranger dans une SCPI européenne
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. La SCPI fait partie de la famille des investissements immobiliers dits papier. C’est-à-dire que l’investisseur ne devient pas propriétaire physique d’un bien locatif, mais profite des revenus générés par un bien locatif (loyers) totalement en gestion par une société dont il a acheté des parts. En d’autres termes, il devient actionnaire de la SCPI et touche des dividendes sur les résultats de l’entreprise à hauteur du montant de ses parts.
À notre avis, il est préférable de choisir une SCPI européenne (ex : la société française Corum) car les conditions réglementaires sont celles imposées par l’Union Européenne et la devise de transaction est l’euro. La gestion n’en est que plus simple à suivre.
Les SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros, ce qui évite de devoir faire un crédit pour investir à l’étranger. Le rendement moyen constaté sur les plateformes spécialisées se situe entre 4 et 6 % bruts annuels.
2. Investir à l’étranger dans une OPCI
OPCI signifie Organisme de Placement Collectif Immobilier. C’est un produit financier qui existe depuis 2008 et qui mélange investissement immobilier et actifs boursiers. En tant que tel, c’est un placement à long terme. Son plus gros avantage réside dans le fait que l’investisseur réalise un investissement immobilier indirect tout en conservant la disponibilité de ses fonds en cas de besoin.
Il est possible de souscrire à un OPCI à partir d’un Compte Titre Ordinaire ou d’un contrat d’assurance vie. Il reste essentiel de s’informer en amont de la composition du produit proposé afin de limiter le risque de perte.
Alors, investir à l’étranger ?
Comme nous l’avons vu, investir à l’étranger n’est pas un projet de placement tout à fait comme les autres. Il demande encore plus de réflexion en amont qu’une acquisition immobilière classique ou l’achat d’actions en Bourse. L’investissement immobilier à l’étranger demande beaucoup de curiosité et une connaissance approfondie des règles en vigueur dans le pays convoité : fiscalité, accessibilité, état du marché. C’est un investissement à très haut potentiel de rentabilité s’il est conçu avec patience et intelligence.
Conseil des experts Investclub.fr : nous vous conseillons de vous entraîner avec un premier investissement locatif en France avant d’en franchir les frontières.