investir dans un terrain constructible immobilier
Avatar de Vanessa
Publié par :

Vanessa

🕒 Temps de lecture : 9 min
🗓️ Dernière mise à jour de l'avis : 27/06/2023

Investir dans un terrain constructible en 2024 : nos conseils experts

Lorsqu’on est investisseurs immobiliers, nous sommes toujours à la recherche des meilleures opportunités pour développer et sécuriser son patrimoine financier. Il existe mille et une façons de devenir propriétaire d’un bien immobilier, de valoriser son épargne et de développer son portefeuille d’actifs.

Mais est-ce qu’acheter un bien signifie forcément investir dans la pierre ? Élargissons notre vision avec un investissement dans la terre. Est-il rentable d’investir dans un terrain constructible ? Nous faisons le tour de la question avec notre guide d’achat sur les terrains constructibles : avantages, risques, fonctionnement et spécificités.

investir dans un terrain constructible

L’avis de notre investisseur sur le terrain constructible

Nous pouvons considérer que cet investissement est une excellente stratégie patrimoniale de transition. Elle est idéale pour tous les investisseurs qui souhaitent une liberté de choix et s’émanciper de certains vices cachés liés à une construction déjà existante. De plus, un terrain à bâtir coûte bien moins cher à acquérir.

Attention cependant à encadrer le plus possible son projet. De nombreux frais annexes peuvent s’ajouter si la sélection est réalisée trop rapidement. Il est important de rappeler qu’un investissement de ce type exprime tout son potentiel s’il est réellement constructible.

Dernier point, mener un tel projet permet de s’offrir du temps pour donner vie à sa résidence principale ou à un logement à but locatif. Le temps est un bien très précieux qui permet souvent de prendre de meilleures décisions.

Sommaire

Investir dans un terrain à bâtir : définition

La loi est claire sur ce point. Un terrain nu à bâtir est un terrain sur lequel il n’y a aucune construction. Investir dans un terrain signifie donc qu’un investisseur mobilise une partie de son argent disponible dans une surface de terre. Cette dernière est recensée par les services cadastraux en tant que zone éligible à la construction d’une maison d’habitation.

Cette notion d’éligibilité répond aux normes fixées par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune en matière de respect environnemental, de voisinage, de risques naturels (occupation du sol) et d’accès aux services (ex : assainissement, électricité, eau).

A contrario, un terrain non constructible est une zone sur laquelle il est interdit de faire construire une maison d’habitation.

Pourquoi investir dans un terrain constructible ?

Lorsque nous pensons investissements, notre attention se porte naturellement sur les notions de rentabilité, de risques encourus et de durée de mobilisation de capital. Entrons dans le détail et expliquons en quoi investir en achetant un terrain à construire est intéressant ou non.

Les avantages

  • Un coût d’acquisition bien moins élevé que l’achat d’un immeuble
  • Une grande liberté d’utilisation pour la construction à venir ou le choix de le garder non construit
  • Avantage fiscal sur une opération d’achat-revente avec plus-value avec un abattement fiscal entre 50 et 85 %
  • Un large choix de projets immobiliers : résidence principale, logement à but locatif à but de défiscalisation
  • Des charges fiscales (ex : taxe foncière) et d’entretien moins importantes qu’un terrain déjà construit

Les inconvénients

  • L’engagement d’une part importante de l’épargne disponible pour faire aux différents frais liés à l’acquisition : achat, notaire, délai de revente parfois long, etc
  • Les difficultés administratives liées à l’utilisation (construction) du terrain. Cela peut entraîner des retards importants sur le retour sur investissement
  • Les frais importants que peuvent générer la construction sur le terrain nu. Par exemple : la viabilisation, le respect des normes environnementales et de l’occupation du sol, du PLU par rapport à la localisation géographique de la commune

Comment choisir le terrain constructible où investir ?

Même si cela peut sembler plus simple de prime abord, il y a plusieurs éléments à contrôler et à prendre en compte avant d’acheter un terrain à bâtir. Non, contrairement aux idées reçues, un terrain constructible ne se situe pas nécessairement au milieu de nulle part. Il y a de belles opportunités en plein centre-ville.

L’emplacement

C’est le point numéro 1 à ne pas négliger. D’autant plus si cet achat vise à la construction d’une résidence principale.

Il est donc important de prendre le temps de situer avec précision ledit terrain et de se renseigner au maximum (mairie, voisinage) sur ce dernier. 3 éléments nous semblent essentiels : 

  • L’environnement de la parcelle dans la commune (possibilité de nuisances sonores, olfactives, etc.) ;
  • Proximité et accessibilité aux services (transport, école, etc.) ;
  • Taille de la parcelle et exposition.

Quelques précautions de bon sens

Alors même que l’on est aguerri dans les investissements immobiliers, il est possible de passer à côté de certaines vérifications parce que l’on est séduit par une parcelle constructible. Il nous semble pertinent de rappeler quelques points à contrôler à tout prix avant de passer un accord avec un vendeur particulier, une agence ou un promoteur : 

  • Obtenir toutes les garanties nécessaires que le terrain permet bien de construire. Pour cela, appelez la mairie ou la métropole pour obtenir un certificat d’urbanisme ;
  • S’assurer que le terrain peut bien être viabilisé avant le début des travaux ;
  • Contrôler qu’il n’y a pas de dispositions spécifiques cachées : présence d’une cavité souterraine ou restriction liée à un élément spécifique (ex: monument historique) ;
  • Dans le cas d’un achat en lotissement, prendre connaissance des règles à respecter ;
  • Se renseigner sur le coût d’une viabilisation si celle-ci est nécessaire.

Où investir dans un terrain constructible ?

Un élément d’une importance capitale entre en ligne de compte : le prix à engager pour acheter un terrain constructible. Il existe de grandes disparités sur l’ensemble de la France. Nous avons mené des recherches en profondeur pour établir le classement des meilleures régions où acheter un terrain constructible. Notons que notre prix référence moyen est de 159 euros par m² au niveau national.

Top 5 des régions les moins chères pour acheter un terrain constructible

RÉGIONPRIX MOYEN PAR M²
Creuse16 €
Indre 17 €
Corrèze21 €
Lot22 €
Dordogne24 €

Top 5 des régions les plus chères pour acheter un terrain à bâtir

RÉGIONPRIX MOYEN PAR M²
Hauts-de-Seine1 591 €
Val-de-Marne1021 €
Seine-Saint-Denis830  €
Val-d’Oise526 €
Bouches-du-Rhône513 €
Source : terrain-construction.com

3 conseils pour choisir son terrain constructible avant d’investir

Investir représente toujours un risque de perdre son argent. C’est pourquoi, il est bon de prendre toutes les précautions possibles pour réduire cette exposition au maximum. Nos experts ont réuni leurs meilleures astuces pour se donner toutes les chances d’optimiser son placement financier.

1. Établir une stratégie en amont

L’immobilier propose un grand nombre d’opportunités. C’est pourquoi il nous semble essentiel d’étudier en profondeur les différents scénarios possibles avant de choisir le terrain constructible. 

Par exemple, dans la famille des terrains constructibles, il est possible d’investir dans un terrain non constructible ou d’investir dans un terrain agricole par exemple. Le but est de s’assurer que le support d’investissement choisi correspond à ses objectifs financiers dans le délai imparti à ces derniers.

2. Respecter les 3 étapes de l’achat d’un terrain constructible

Prenez ce conseil comme une carte à suivre pour être certain de ne pas se perdre en route : 

  1. Bien cerner son besoin et commencer sa recherche,
  2. Prendre toutes les précautions nécessaires dans le choix de son investissement foncier,
  3. Suivre à la lettre la procédure d’acquisition : compromis de vente (offre en l’acheteur et le vendeur), montage du dossier bancaire, signature de l’acte définitif de vente auprès du notaire.

3. S’informer en profondeur

Il est vrai que l’on se plaint que la France est un pays très administratif. Cependant, dans notre cas, ce défaut peut servir votre cause. L’ensemble des administrations, notamment les mairies, communautés de communes et services de métropole, sont des excellentes sources d’informations en ce qui concerne la constructibilité d’un terrain. Aussi, elles permettent de mieux évaluer l’ensemble des coûts liés à la future construction d’une maison d’habitation (viabilisation, raccordement aux différents réseaux, etc.).

FAQ : Investissement dans un terrain constructible

Quels sont les avantages d’investir dans un terrain nu ?

Cela représente l’opportunité d’acquérir un bien immobilier à moindre coût. C’est aussi l’occasion de conserver une grande liberté dans son utilisation tout en réduisant ses charges fiscales (VS terrain construit). Par exemple, la taxe foncière. Enfin, dans le cadre d’un achat-revente, de bénéficier d’un abattement fiscal très intéressant (entre 50 et 85 %).

Quelles sont les meilleures régions où acheter une parcelle à construire ?

En 2024, 5 régions se détachent nettement de l’ensemble de la France : 

  1. La Creuse ;
  2. L’Indre ;
  3. La Corrèze ;
  4. Le Lot ;
  5. La Dordogne.

Acheter une parcelle constructible coûte en moyenne 16 à 24 euros du m².

Découvrez nos autres articles liés à l’investissement dans l’immobilier

S'abonner à notre newsletter

Recevez nos bons plans directement sur votre email.