Investir dans l’immobilier sans apport en 2024 : mode d’emploi

Jeunes actifs, vous souhaitez acquérir un bien immobilier afin de vous constituer un patrimoine ? Saviez-vous qu’il est désormais possible d’investir dans l’immobilier sans apport ? Comme la loi Pinel, de multiples stratégies s’offrent à vous dans le but de réaliser un placement dans une SCPI ou dans l’immobilier locatif.

Dans le but de vous accompagner dans votre projet d’investissement, Investclub.fr vous donne les clés pour investir correctement sans budget.

Comment investir dans l’immobilier sans apport ? Nos 7 conseils

Aujourd’hui, investir en immobilier avec un apport personnel n’est plus la règle. Si vous rêvez d’acheter un studio dans l’hyper-centre de Bordeaux, prenez le temps de peaufiner votre projet personnel. Évaluez sa viabilité sur le long terme en faisant appel à l’expertise d’un professionnel du secteur. Chez Investclub, nous vous délivrons 7 conseils pour investir dans l’immobilier sans apport. 

1. Étudier la faisabilité de son projet

Avant toute chose, il est indispensable d’estimer la viabilité de votre investissement immobilier sans apport. Pour commencer, posez-vous les bonnes questions : 

• À combien s’élèvent mes revenus actuels ? 
• Ma situation financière est-elle suffisamment stable pour me permettre de souscrire à un prêt immobilier sans apport ?  
• Le cas échéant, mes précédents placements dans l’immobilier ou dans les métaux précieux ont-ils porté leurs fruits ?  

Afin d’estimer votre capacité d’emprunt, utilisez les simulateurs de prêt en ligne qui foisonnent sur le web. Mieux encore, faites-vous accompagner par un professionnel expérimenté, qui évaluera la faisabilité de votre projet. Si le bilan est positif, ce document sera un argument supplémentaire pour convaincre votre organisme de prêt.

2. Estimer ses capacités d’emprunt

Grâce aux nombreux simulateurs de prêt en ligne, les futurs acheteurs ont la possibilité de calculer le montant de leur prêt, ainsi que les mensualités à verser. Afin d’affiner cette estimation, votre organisme de prêt exigera d’avoir accès à ces informations :  

• Le montant des loyers ; 
• Les frais annexes : assurance, copropriété, taxe foncière, travaux éventuels. 

Si les taux d’intérêt restent particulièrement attractifs, les conditions d’accès au crédit se sont durcies depuis le 1er janvier 2022. Désormais, le taux d’endettement est plafonné à 35 %, et la durée de l’engagement ne doit pas excéder 25 ans. 

3. Rassurer son interlocuteur avec un dossier en béton

Auparavant, quel apport pour investir dans l’immobilier ? Les organismes de prêt exigeaient un apport de 10 % du montant total du bien. Dorénavant, il existe des alternatives afin d’obtenir l’aval de votre banque.  

La règle d’or est de se constituer un dossier solide, ne laissant aucun doute sur votre solvabilité et sur la rentabilité locative de votre bien. Votre interlocuteur sera particulièrement attentif aux points suivants : 

• Le type de contrat de travail : si un C.D.I. reste la voie royale vers un emprunt, un contrat court (C.D.D., intérim, etc.) requiert d’autres preuves de la viabilité de votre projet. Quant aux travailleurs indépendants, ils doivent témoigner de revenus stables pendant les 3 dernières années. 
• Les revenus réels, afin d’estimer votre capacité d’emprunt ; 
• La gestion de vos finances : une épargne régulière rassure toujours les organismes bancaires, de même que l’absence de découverts. Comme justificatif, vous devrez fournir les relevés bancaires des 3 derniers mois. 

4. Acheter un bien avec une rentabilité locative élevée 

Destiné à la location, le studio que vous convoitez doit présenter les meilleures potentialités. Investir dans la pierre constitue une valeur refuge pour les ménages. Lucratif et peu volatile, le marché demeure un placement privilégié.  

Au sein des grandes villes françaises, le secteur est saturé sous l’effet d’une demande en perpétuelle hausse. La population estudiantine d’un côté, le public senior de l’autre, génèrent une pression constante sur l’offre locale.  

Afin de dénicher la perle rare, prenez en considération les paramètres suivants :  

• La localisation de votre logement : si l’hyper-centre offre une excellente rentabilité locative, la couronne périurbaine est également une bonne piste dans le cadre d’un achat locatif sans apport.  
• La nature de votre logement : selon qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien, vous ne bénéficierez pas des mêmes dispositifs fiscaux. À noter que les frais de notaire sont nettement plus élevés dans l’ancien.  
• Le taux de vacance locative.  

5. Utiliser les dispositifs d’optimisation fiscale

Parmi les avantages d’investir dans l’immobilier sans apport figurent les multiples possibilités de défiscalisation. Focus sur 3 dispositifs bien connus des acheteurs.

6. La loi Pinel

Pourquoi investir sans apport ? Tout simplement parce que cela vous offre de multiples possibilités de défiscalisation. Si vous faites l’acquisition d’un logement neuf, vous pourrez activer le dispositif Pinel. Mis en place en 2015, il vise à limiter la flambée des prix des loyers dans les grandes villes. En contrepartie, le propriétaire bénéficie de réductions d’impôt. Par exemple, au terme de 9 ans d’engagement, il aura réalisé 54 000 € d’économies d’impôt. 

7. Le dispositif Censi-Bouvard

Investir dans une résidence avec services, destinée aux étudiants ou aux personnes âgées, offre de nombreux avantages fiscaux grâce au dispositif Censi-Bouvard. Même en cas de vacance locative, vous êtes assuré de toucher vos loyers sur une durée de 11 ans. Mais surtout, vous avez la possibilité de récupérer les 20 % de T.V.A. de votre investissement de départ.  

Les différents statuts de bailleur

Autre stratégie d’optimisation fiscale : le choix du statut de bailleur. En fonction des recettes locatives générées (inférieures ou supérieures à 23 000 € annuels), vous devrez opter pour l’un des deux statuts. 

Statut	Avantages fiscaux
Loueur en meublé professionnel (L.M.P.)	Exonération de la T.V.A.
Loueur en meublé non professionnel (L.M.N.P.)	Au choix : Régime micro-BIC : abattement de 50 % sur les recettes ; Régime réel : déduction de toutes les charges de vos recettes.

Jouer sur l’effet de levier pour financer son projet

La clé pour mener à bien son projet d’investissement dans l’immobilier sans apport ? Exploiter l’effet de levier, stimulé par le recours au crédit. Possible via le dispositif Pinel, cette stratégie de financement vous permettra d’honorer vos mensualités grâce aux loyers perçus.  

Se maintenant à des niveaux très bas, les taux d’intérêt renforcent plus encore l’effet de levier. Afin de contrebalancer l’absence d’apport et de diminuer vos mensualités, pensez à allonger la durée d’endettement, dans la limite des 25 ans autorisés. 

Investir dans l’immobilier jeune sans apport

Tu viens de décrocher ton premier emploi ? Malgré tout, tu souhaites investir dans l’immobilier jeune et sans argent ? Sache que c’est tout à fait possible, sous certaines conditions naturellement. Tout d’abord, apprends qu’il n’est pas nécessaire d’être propriétaire afin d’acquérir un bien immobilier.  

Gage de stabilité financière aux yeux des organismes de prêt, un C.D.I. est préférable avant de se lancer. Mais si tu es en contrat court (C.D.D., intérim, etc.), il te reste encore quelques cartes à jouer. À toi de prouver la viabilité de ton projet et surtout tes capacités d’emprunt. Pour cela, il faut montrer patte blanche, en justifiant d’une épargne régulière et de l’absence de découverts.  

Où investir dans l’immobilier sans apport ?

Abordons maintenant un élément clé de votre dossier : la localisation de votre bien immobilier. Vous l’aurez compris, les grandes métropoles sont propices aux investisseurs. Cependant, toutes les villes et tous les quartiers ne présentent pas les mêmes potentialités. Voici notre top 3 des villes les plus convoitées par les acheteurs en 2022.

Nantes

La capitale de la région Pays de la Loire détonne par son dynamisme économique et démographique. Valorisée par une excellente accessibilité, la ville de Nantes est très bien desservie par les réseaux de transport terrestres, ferroviaires et aériens. Située à 2h30 de Paris via le T.G.V., la Cité des ducs connaît une croissance accélérée. Ce bassin d’emplois dynamique s’avère très attractif pour les étudiants, les jeunes actifs et les cadres supérieurs. Par conséquent, le marché de l’immobilier nantais se caractérise par une hausse des prix continue. Ainsi, le prix d’un appartement au m² est environ de 3 862 € (1). 

Source (1) : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/ 

Toulouse

L’antique Ville rose affiche également un fort dynamisme. Capitale de la région Occitanie, Toulouse est également le siège d’un fleuron de l’industrie aéronautique : Airbus. Il en résulte une croissance économique accélérée. Très attractive pour les étudiants et les cadres, la ville de Toulouse voit également les prix de l’immobilier flamber. Si vous avez le projet d’investir dans la Ville rose, comptez 3 775 € le m² pour un appartement.  

Bordeaux

Dans le fief de la Nouvelle-Aquitaine aussi, tous les indicateurs sont au vert pour les investisseurs. Portée par une forte croissance démographique, son attractivité ne se dément pas. À Bordeaux, les secteurs de pointe sont surreprésentés, attirant ainsi les grands groupes. Grâce à une politique active de rénovation du centre historique, le tourisme culturel a connu un nouvel élan. Forte d’une population étudiante toujours croissante, Bordeaux se caractérise également par un marché de l’immobilier tendu. Ainsi, le prix d’un logement au m² atteint 4 755 € (1).  

Focus sur 2 types d’investissement sans apport

Maintenant, penchons-nous sur 2 types de placement plébiscités par les Français(-ses) en 2022. Si l’investissement locatif reste une valeur sûre, il est de plus en plus concurrencé par les placements de type S.C.P.I. Investclub vous aide à choisir l’investissement adapté à votre budget et à votre profil.

1. Investir dans l’immobilier locatif sans apport

Vous avez le projet d’effectuer un achat locatif sans apport ? Vous avez raison, puisque le secteur offre de belles perspectives sur le long terme. Avec une demande estudiantine en constante hausse et des résidences pour seniors qui se multiplient, il y a de quoi faire de très bonnes affaires.  

Afin d’ajouter une corde à votre arc, privilégiez un bien meublé et déjà en location. Plus convaincant auprès de votre organisme de prêt, il permettra d’avoir une idée exacte du montant des loyers perçus et donc d’estimer le niveau de votre emprunt.  

Si la pénurie de logements dans les grandes villes vous garantit une forte rentabilité, vous pouvez également vous prémunir de la vacance locative en souscrivant à une assurance loyers impayés.

2. Investir dans une SCPI sans apport

Particulièrement en vogue, un placement financier dans une société de type S.C.P.I (Société civile de placement immobilier) est une autre alternative assez lucrative. Sans devenir propriétaire de votre bien, vous achetez les parts d’une société immobilière afin de dégager des revenus passifs.  L’avantage est que les SCPI investissent en général dans des zones dynamiques, où les loyers présentent une rentabilité élevée.  

De même que pour un investissement immobilier classique, il vous sera possible d’effectuer un achat S.C.P.I sans apport. En mobilisant le même effet de levier, vous serez en mesure de rembourser les mensualités grâce aux loyers perçus. En l’occurrence, vous pouvez opter pour un crédit immobilier classique ou pour un crédit à la consommation, recommandé pour un investissement rapide.

FAQ : Investissement dans l’immobilier sans apport

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