Investir dans une résidence de tourisme : dois-je me lancer en 2024 ?
L’investissement immobilier a plusieurs facettes, plus ou moins populaires. Saviez-vous que vous pouviez investir dans une résidence de tourisme et encaisser des loyers pour un bien géré par un autre ? Nous avons mené l’enquête pour vous expliquer l’intérêt de cette stratégie financière.
| Investissement minimum conseillé (appartement de 40m²) | À partir de 200 000 € |
| Top 3 des villes où investir | Carcassonne Le Mans Quimper |
| Prix d’achat moyen d’une résidence de tourisme en France | À partir de 5 000 € / m² Jusqu’à 15 000 € / m² |
| Intérêt Investclub | 8/10 |
L’avis de notre investisseur sur les résidences de tourisme
Réaliser un investissement dans une résidence de tourisme n’est pas l’option que nous aurions naturellement privilégiée pour investir intelligemment dans l’immobilier. Pourtant, elle présente des avantages non négligeables, notamment sur la partie gestion locative (potentiellement très chronophage).
Nous avons quelques réserves sur ce type de placement. Vous n’êtes pas totalement maître des décisions prises par la société gestionnaire. Les charges peuvent être rapidement importantes. Les résidences de tourisme sont de qualité très variée avec de bonnes et de mauvaises surprises. Un gros travail préparatoire est, selon nous, indispensable.
Sommaire
- L’avis de notre investisseur sur les résidences de tourisme
- Point sur le marché des résidences de tourisme
- Pourquoi investir dans une résidence de tourisme ?
- Comment investir dans une résidence de tourisme ? 4 étapes
- Où investir dans une résidence touristique ?
- Conclusion : faut-il investir dans une résidence tourisme ?
- Découvrez nos autres articles liés à l’investissement dans l’immobilier
Point sur le marché des résidences de tourisme
Posons dans un premier temps les bases de notre avis sur l’investissement dans une résidence de tourisme en :
- Donnant une définition de ce placement ;
- Donnant quelques informations clé sur cette stratégie immobilière ;
- Faisant un état des lieux du marché des résidences touristiques.
1. Définition de l’investissement dans une résidence de tourisme
Il est considéré qu’investir dans une résidence de tourisme concerne l’ensemble des placements financiers dans des logements voués à la location saisonnière qui sont intégrés à un complexe touristique. Par souci d’organisation et de cohérence, le propriétaire de la location saisonnière laisse la gestion de son bien à la société qui administre la résidence de tourisme et qui lui a vendu le logement.
Il s’agit donc d’un investissement locatif avec une tierce partie qui s’occupe de la bonne santé économique du bien loué, contre une commission.
2. Importance de l’investissement dans le secteur de la résidence de tourisme
D’après l’étude de marché réalisée en 2022 par BNP Paribas Real Estate Valuation France, 7.4 millions d’euros ont été investis par les investisseurs dans les résidences de tourisme. Notons que c’est 94.7 % de moins qu’en 2020 (pré-pandémie COVID).
Avec la reprise progressive du secteur touristique, l’intérêt des financiers devrait à nouveau se porter sur ce type de biens qui présentent plusieurs avantages, notamment en termes de sécurité et de pérennité.
3. État du marché des résidences de tourisme
Comme nous l’avons induit tout à l’heure, le marché de l’investissement dans les résidences de tourisme n’est pas au mieux. Les saisons touristiques 2020 et 2021 ont été particulièrement mauvaises, à cause des restrictions sanitaires liées à la pandémie de coronavirus. Un tel contexte défavorable a refroidi les investisseurs dans leur stratégie immobilière.
Cependant, plusieurs signaux de reprise ont été clairement identifiés. L’année 2022 a été bien meilleure. Sauf situation sanitaire cataclysmique, le marché devrait connaître une nouvelle phase de croissance en 2023 (et les années suivantes). Cela va profiter au secteur de la résidence de tourisme et aux investisseurs.
Pourquoi investir dans une résidence de tourisme ?
Afin d’évaluer avec justesse le potentiel d’investir dans une résidence de tourisme, présentons les principaux avantages et inconvénients de ce projet d’investissement.
Avantages à investir dans une résidence de tourisme
Nous avons constitué une liste resserrée autour de 3 atouts majeurs inhérents à un placement financier dans un complexe touristique : la rentabilité, la fiscalité, la pérennité.
1. Taux de rendement élevé
Plusieurs études montrent qu’en moyenne le taux de rendement d’une mise en location d’un logement implanté dans une résidence de tourisme tourne autour de 4 % annuels. Certes, pas beaucoup plus élevé qu’une location classique, mais les investisseurs n’ont pas la partie gestion à prendre en charge.
2. Possibilité de défiscalisation
Devenir propriétaire d’un appartement situé dans un complexe touristique géré par une société ne prive pas les investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux :
- La Loi Censi-Bouvard pour les résidences de services personnels ;
- Le statut Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) qui permet de profiter du régime micro BIC foncier (abattement de 50 %).
3. Rentabilité à long terme
Dernier point qui a fini de nous convaincre : la rentabilité sur le long terme. En effet, la plupart des contrats d’acquisition reposent sur un bail signé entre le propriétaire et le gestionnaire de la résidence d’une durée de 9 ans. C’est donc l’opportunité de sécuriser pour une longue période ses actifs et d’augmenter ses revenus.
Inconvénients à investir dans une résidence de tourisme
Il existe bien évidemment quelques inconvénients à connaître lorsqu’on décide d’acheter un logement destiné à la location saisonnière dans une résidence de tourisme. Une fois encore, ce sont les 3 items les plus significatifs à notre point de vue.
1. Saisonnalité de la location
C’est l’inconvénient numéro 1, relevé par tous les investisseurs immobiliers. La saisonnalité de la location ne permet pas d’assurer un encaissement mensuel de loyers. Investir dans une résidence de tourisme implique d’accepter de concentrer ses revenus locatifs sur quelques mois dans l’année.
2. Coûts d’entretien élevés
Faire le choix de passer par une société gestionnaire implique de devoir la rémunérer pour les services rendus. De plus, tout comme dans le cadre d’une copropriété, les charges peuvent vite devenir assommantes puisque les propriétaires paient pour l’ensemble de la structure (électricité commune, toiture, etc.).
Enfin, les locations saisonnières sont souvent victimes de leur nature temporaire. Les locataires peuvent montrer beaucoup moins de respect au logement. Des travaux de rénovation sont régulièrement nécessaires.
3. Risque de surchauffe du marché touristique
La concurrence est rude sur le marché touristique. Certaines zones géographiques sont victimes de leur succès. Les investisseurs s’y ruent, créant une offre supérieure à la demande. Cela peut entraîner des périodes de vacances locatives fort peu intéressante pour le portefeuille.
Comment investir dans une résidence de tourisme ? 4 étapes
Voyons l’une après l’autre les 4 étapes à suivre pour investir en résidence de tourisme. Ce type de projet suit un parcours assez semblable à celui d’un autre projet immobilier. Seuls les interlocuteurs peuvent être différents.
Étape 1 : Évaluer ses objectifs et son budget
Avant de se lancer et de mobiliser de l’argent dans un investissement d’importance, il est primordial de se poser les bonnes questions en identifiant ses objectifs et le capital disponible (ou non) à investir. Choisir d’acheter un appartement dans une résidence de tourisme ne convient pas à tous les profils. Il est donc indispensable d’en connaître toutes les facettes et de se lancer en connaissance de cause.
Étape 2 : Étudier les opportunités d’investissement
Les résidences de tourisme regroupent un grand nombre d’opportunités. Il est donc important, à notre avis, d’étudier chaque option, de les confronter à son projet et choisir un bien répondant à un cahier des charges strict pour optimiser le rendement et réduire le risque.
Types de résidences de tourisme
Il existe plusieurs sortes de résidences de tourisme. Elles sont toutes un point commun : elles appartiennent et sont gérées par une société commerciale. Voici les différents types de biens dont vous pourriez faire l’acquisition :
- Appartement privé ;
- Chambre simple ;
- Mobil-home.
Autre point commun à tous ces genres de locations touristiques : elles incluent des services inclus comme un accueil / réception lorsqu’un locataire arrive dans son lieu de villégiature, des toilettes communes, un point de vente alimentaire, etc.
Critères de sélection d’une résidence touristique
Nous avons identifié 2 critères principaux pour choisir une résidence de tourisme rentable et de qualité :
- L’emplacement de cette dernière dans une zone géographique potentiellement attractive et tendance ;
- Le gestionnaire qui est en charge du pilotage de votre location. Opter pour une société qui a pignon sur rue peut s’avérer une excellente stratégie, même si cela peut vous coûter un peu plus cher.
Il existe un indicateur facile pour jauger la qualité générale d’un complexe touristique.
Depuis 2012, les normes Atout France sont entrées en vigueur. Elles permettent d’évaluer sur la base de 170 critères objectifs la qualité globale d’un lieu de vacances. Sous la forme d’étoiles allant de 1 à 5.
Étape 3 : Prendre une décision d’investissement
Lorsque vous avez franchi les 2 étapes précédentes vient l’instant de la prise de décision :
- Acheter le logement de vacances dont vous avez toujours rêvé et encaisser des loyers ;
- Abandonner le projet car il ne matche pas avec vos attentes.
Si vous décidez de vous lancer, il est bon de préparer son dossier bancaire s’il est nécessaire de faire une demande de crédit. N’hésitez pas à établir un business plan avec la mise en avant de tous les avantages financiers de cet investissement.
Étape 4 : Gérer son investissement dans une résidence de tourisme
C’est la partie la plus confortable de ce projet d’investissement. Dans la mesure où vous devenez propriétaire d’une location saisonnière pilotée par une société tierce, vous n’avez pas grand chose à faire pour suivre votre investissement. Vous encaissez les loyers pendant la saison forte puis vous faîtes votre déclaration d’imposition.
Malgré tout, nous vous recommandons de demander à la société de vous fournir un état du planning de location afin d’évaluer vos revenus et vous assurer que vous n’êtes pas victime d’une escroquerie.
Où investir dans une résidence touristique ?
Comme nous l’avons souligné précédemment, bien sélectionner l’implantation de la résidence de tourisme est l’une des clés de la réussite de ce type d’investissement. Où devriez-vous investir dans l’immobilier ? Nous avons mis en compétition les 3 types d’environnement (et de vacances) que nous offre la France :
Investir résidence tourisme montagne : avantages et inconvénients
AVANTAGES
- Marché en plein boom suite aux périodes de confinement. Les vacanciers affluents dans les stations de ski, même en plein été avec le développement d’activités d’écotourisme
- Grand nombre d’opportunités
- Destination touristique attractive quelle que soit la saison (ski l’hiver/randonnée l’été)
- Gros potentiel de plus-value face à une demande croissante des investisseurs
- Avantages fiscaux via le dispositif Pinel avec zonage (57 nouvelles villes de Savoie et Haute-Savoie ajoutées en 2022
RISQUES
- Saison d’hiver trop courte et incertaine
- Prix d’acquisition élevé
- Grosse disparité dans les équipements et activités proposées d’une zone géographique (voire d’une résidence de tourisme) à une autre
- Taux de rendement pas aussi important que la mer ou la campagne
Investir à la campagne : avantages et inconvénients
AVANTAGES
- Prix d’achat très accessible
- Rentabilité maximale
- Marché en plein développement suite à la pandémie de COVID
- Gros potentiel de plus-value à la revente
- Résidence de tourisme souvent accessible toute l’année (éco-tourisme, tourisme gastronomique, etc.)
- Profiter d’une résidence secondaire sans surcoût plusieurs fois dans l’année (en accord avec la société gestionnaire)
RISQUES
- Charges potentiellement plus élevées (ex : frais liés à la sécurisation des locaux, aménagement pour optimiser l’accessibilité à la résidence)
- Atteindre une cible de locataires plus restreinte
- Disparité d’équipements, de services et d’activités proposés au cœur de la résidence de tourisme
- Risque de périodes de vacances locatives plus importantes
Investir à la plage : avantages et inconvénients
AVANTAGES
- La mer est une valeur sûre pour une grande majorité des vacanciers français (quelle que soit la région touristique)
- Diverses opportunités : investir dans un mobil-home, un appartement ou une villa
- Résidence secondaire à moindre frais (avec l’accord de la société gestionnaire)
- Bonne rentabilité, notamment sur la période estivale
- Taux d’occupation maximal au moins 3 mois dans l’année (juin, juillet, août)
- Peu de décote dans le temps
- Développement de nombreuses activités balnéaires périphériques qui redynamisent l’intérêt des vacanciers pour la mer (ex : kayak, paddle board)
RISQUES
- Activité locative ultra-saisonnière (été)
- Prix d’achat potentiellement élevé
- Offre importante avec d’énormes différences de qualité
- Montant des charges important (entretien de tous les équipements comme une piscine)
- Certaines zones touristiques sont moins bien cotées que d’autres (ex: Côte d’Azur VS côtes de la Manche)
Notre sélection des meilleures régions touristiques pour investir
Cette liste se base sur des critères objectifs, croisés avec notre propre expérience de propriétaires locatifs en zone touristique. D’autres régions magnifiques feront également votre bonheur d’investisseur.
| ZONE TOURISTIQUE | RÉGION |
| Montagne | Savoie Haute-Savoie Pyrénées |
| Campagne | Centre-Val-de-Loire Bourgogne Provence Alpes Côte d’Azur (PACA) |
| Mer | Côte d’Azur Côte Normande Côte Atlantique |
Conclusion : faut-il investir dans une résidence tourisme ?
Achevons notre étude du projet d’investir dans une résidence de tourisme en 3 points principaux :
- Les Pour
- Est-ce fait pour moi ?
- Conclusion
Est-ce que l’investissement dans une résidence de tourisme est adapté à moi ?
Nous trouvons qu’investir dans une résidence de tourisme est plutôt adapté à tous les profils d’investisseurs. Dans la mesure où toute la partie de gestion locative est confiée à un professionnel du secteur, c’est un investissement clé-en-main qui ne demande pas un suivi hyper strict. La rentabilité est plutôt bonne avec des avantages fiscaux attractifs.
Résumé des atouts pour investir en résidence étudiante
Taux de rendement important (VS une location traditionnelle)
Avantages fiscaux (Censi-Bouvard et statut LMNP)
Bail d’au moins 9 ans avec la société gestionnaire
Accès à une location de vacances gratuite
Mot de la fin
Investir dans une location saisonnière n’est pas incontournable. Cependant, nous pensons qu’il a toute sa place dans un portefeuille immobilier. Il permet de diversifier ses actifs, tout en s’offrant la possibilité de profiter d’un logement de vacances gratuit avec un ensemble de services de confort très appréciables. Il est donc encore plus primordial de choisir avec soin un bien qui vous plaît et qui plaira à vos locataires.
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