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🕒 Temps de lecture : 11 min
🗓️ Dernière mise à jour de l'avis : 27/06/2023

Pourquoi investir dans l’immobilier ? Guide expert pour gagner de l’argent dans la pierre en 2024

Toutes les conditions semblent réunies pour développer son patrimoine grâce aux biens immobiliers depuis une décennie : taux d’intérêt bas, prix moyen d’acquisition abordable, crise du logement locatif durable. Mais est-ce vraiment le moment de se lancer ? Pourquoi investir dans l’immobilier ? Notre guide va vous éclairer point par point pour faire des profits avec la pierre.

Pourquoi investir dans l'immobilier ?
Nombre de transactions immobilières en France
(année 2022)
Environ 1.1 million
Prix moyen d’achat
(année 2022)
Selon le type de bien :
Maison : 3 870 € par mètre carré
Appartement : 8 800 € par mètre carré
Investissement conseillé pour une 1ère acquisition 100 000 €
Intérêt Investclub8/10

L’avis de notre investisseur sur l’investissement immobilier

Investir dans l’immobilier est un projet financier incontournable qui doit faire partie de votre portefeuille d’actifs. Selon notre expérience d’investisseurs, l’acquisition de biens immobiliers permet de profiter d’une rentabilité attractive, de bénéficier d’avantages fiscaux et protéger sa famille avec un projet de vie à long terme. S’il est réalisé avec patience et réflexion, c’est un placement efficace pour faire fructifier son argent.

Un point sur l’état du marché immobilier en France

Nous ne pouvons pas ignorer que le contexte économique est particulièrement compliqué pour une grande majorité de Français depuis 2 ou 3 ans. Est-ce que cette situation inquiétante a un impact sur les investissements immobiliers ? Et, dans quelle mesure ? Faisons un point rapide.

La situation post-Covid

Alors que les grands marchés mondiaux ont connu un avant et après COVID, avec des variations fortes qui se font encore sentir aujourd’hui, le marché de l’immobilier a très bien traversé cette tempête économique. Le nombre de transactions immobilières a atteint un record historique en 2021, avec de fortes chances d’être battu en 2022 avec plus de 1 million de ventes.

L’accès à la propriété est devenu encore plus prioritaire pour de nombreux ménages face à une crise du logement locatif sans précédent, des taux d’emprunt toujours très bas et une volonté de placer son argent dans un actif bien réel.

Un investissement refuge pour les investisseurs

La conséquence numéro 1 de la pandémie de Coronavirus a été une nouvelle répartition de l’épargne disponible pour les investisseurs en France. Les actifs à fort potentiel avec un gros risque de perte ont été progressivement délaissés au profit des biens immobiliers. Que cela soit pour se loger au titre d’une résidence principale ou pour un projet la location. 

La pierre a repris des couleurs puisque considérée comme une valeur refuge pour lutter contre l’inflation galopante. De plus, la tendance est clairement à la hausse des prix sur le marché de l’achat / vente et un risque réduit sur le marché locatif. La demande est très forte face à une offre qui n’explose pas.

6 avantages d’investir dans l’immobilier

Depuis près de 10 ans, nous sommes à l’affût des meilleures opportunités immobilières : stratégie d’achat / revente, mise en location et bons plans pour alléger notre fiscalité. Nous avons réuni dans cette section toutes les meilleures raisons, à notre avis, qui expliquent pourquoi investir dans l’immobilier est une stratégie payante.

1. Un investissement sûr avec une bonne rentabilité

Comme nous l’avons souligné, le marché immobilier en France est beaucoup moins touché par la conjoncture économique du pays. Les habitants auront toujours besoin de se loger (appartement, maison) et, sauf situation exceptionnelle, un bien a peu de chances de perdre sa valeur propre.

Ajoutons à cela un dispositif fiscal avantageux selon sa stratégie financière (Pinel, LMNP, etc.) qui permet d’améliorer la rentabilité à moyen/long terme de son investissement, tout en maîtrisant le risque de perte en capital.

2. Une meilleure maîtrise de son budget « logement »

C’est un avantage qui est peu évoqué en règle générale lorsque nous demandons à nos confrères investisseurs pourquoi investir dans l’immobilier en France. Pourtant, devenir propriétaire permet très facilement de garder la main sur le budget alloué à sa résidence principale.

L’argent dépensé pour rembourser son crédit immobilier sert directement à construire ou à consolider un projet patrimonial. En cas d’achat locatif, vous êtes maître de votre propriété. Vous pouvez décider à tout moment de faire des travaux, de la revendre et n’êtes plus contraint aux règles d’un bail. C’est aussi l’occasion de bénéficier de l’effet de levier bancaire.

3. Développer un patrimoine solide et durable

Cela peut tomber sous le sens. Choisir de mobiliser son capital dans la pierre est une illustration très réaliste de la constitution d’un patrimoine financier voué à perdurer et à grandir : résidence principale puis secondaire et biens locatifs.

Grâce aux nouvelles solutions de financement, il n’est même plus nécessaire de se lancer avec un gros apport initial. Nous avons acheté notre bien pour la location en parallèle d’un remboursement de prêt immobilier pour notre résidence principale dans l’ancien avec un apport de seulement 10 000 euros.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ? Les biens immobiliers sont moins risqués que les produits boursiers. Le rendement est attractif (en moyenne 4 à 6 % annuels). Bien plus que la plupart des produits d’épargne bancaires. L’investissement immobilier est un bouclier anti-inflation très efficace.

4. Un excellent placement pour la retraite

Le régime de retraite va probablement se transformer et être beaucoup moins avantageux qu’il ne peut l’être aujourd’hui. Il est donc primordial d’anticiper une éventuelle perte importante de revenus issus du versement des pensions de réversion. À notre avis, l’immobilier est la stratégie la plus adaptée et la plus sûre. C’est l’option que nous avons choisie en tant qu’investisseurs particuliers pour préparer notre projet de retraite.

Le remboursement du crédit immobilier est souvent achevé avant ce moment important de la vie d’un actif. C’est l’occasion de se loger sans plomber son budget ou de compléter ses ressources financières par des revenus locatifs complémentaires (loyers).

5. Une solution de prévoyance pour la famille

Dans la même veine, le marché de l’immobilier présente suffisamment d’opportunités pour mettre sa famille à l’abri. Soit en lui offrant un toit dans le cadre d’une succession, soit en constituant un capital conséquent grâce aux loyers, soit en protégeant ses revenus de son vivant des impôts grâce aux différents dispositifs étatiques.

Il est possible de cumuler plusieurs avantages fiscaux. Par exemple, acheter un bien, le mettre en location avec le statut LMNP par exemple et le mettre à disposition d’un proche via un bail classique. Un sacré coup de pouce !

6. Des solutions d’optimisation fiscale

Dernier atout d’investir dans l’immobilier : la défiscalisation. Nombre d’investisseurs avec de forts moyens financiers mobilisent une partie de leurs capitaux disponibles pour réduire considérablement leur imposition.

La France soutient activement la construction de logements (maisons individuelles, appartements) en soulageant les financeurs d’une partie de leur charge fiscale. Les particuliers sont les premiers à en profiter. Dans le cadre de nos investissements personnels, la défiscalisation n’était pas notre objectif premier. 

Investissement immobilier et défiscalisation : les dispositifs à connaître

Pour compléter la partie précédente, présentons 4 programmes pilotés par l’État pour réduire ses impôts, voire optimiser sa fiscalité. Chaque dispositif est soumis à des règles précises pour en bénéficier.

La loi Pinel

La Loi Pinel est l’un des dispositifs les plus emblématiques de ces 10 dernières années. Il permet une réduction d’impôt. Elle concerne les investissements locatifs qui ont été réalisés à partir de septembre 2014 (loi Duflot avant cette date).

La loi Pinel concerne aussi bien les biens à construire, neufs ou anciens. Le logement doit répondre à un bilan énergétique conforme. Le logement doit être loué au minimum 6 ans.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de 2 logements (maximum) avec les 2 plafonds suivants

  • 300 000 euros investis par contribuable et par an ;
  • 5 500 € par m² habitable.

Le statut LMNP / LMP

Commençons par une explication synthétique : 

  • LMNP = Location Meublée Non Professionnelle ;
  • LMP : Location Meublé Professionnelle.

Le statut LMNP permet à des investisseurs particuliers de louer des biens immobiliers et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. 2 règles d’éligibilité au régime foncier micro-BIC : 

  • Recettes locatives inférieures à 23 000 € an ;
  • Revenus locatifs (loyers) doivent être inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal.

En micro BIC, l’abattement est de 50 % des recettes annuelles (71 % pour les meublés de tourisme). En régime simplifié, deux éléments sont déductibles : les charges et l’amortissement.

La loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard concerne les investissements locatifs réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022. Il devrait être reconduit au moins pour 2023.

Voici les avantages de la loi Censi-Bouvard : 

  • Réduction des impôts sur le revenu dans la limite du prix de revient de l’achat jusqu’à 300 000 € HT ;
  • À hauteur de 11 % du prix des logements ; 
  • Étalement de la réduction sur 9 neuf ans linéaires. Si la réduction dépasse le montant de l’imposition, il y a un report sur 6 ans ;
  • Possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition (soit 20 %).

LMNP et Censi-Bouvard sont cumulables pour une optimisation fiscale maximale. Nous l’avons fait sur nos biens meublés mis en location.

La loi Malraux

C’est une loi de niche qui mérite d’être présentée. Elle concerne les contribuables résidant en France qui choisissent d’investir pour rénover des immeubles historiques ou esthétiques voués à la location. La loi Malraux existe depuis 1962.

2 cas de figure pour la réduction d’impôt

  • 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV ;
  • 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP.

Il y a une loi rectificative en 2016 pour réactualiser le mécanisme en lui offrant plus de souplesse et d’attractivité.

Comment bien préparer son investissement dans l’immobilier ?

Au fil des années, notre expérience a grandi. Nous avons synthétisé ici les meilleurs conseils pour préparer efficacement son placement : 

  • Choisir une zone géographique dynamique ;
  • Faire une étude de marché et comparer
  • Sélectionner un logement qui vous tape dans l’oeil ;
  • Respecter vos capacités financières
  • Diversifier son portefeuille immobilier (locations saisonnières, LMNP, etc.) ;
  • Se faire accompagner par un professionnel du secteur
  • Profiter de tous les avantages fiscaux disponibles (programme neuf, sur l’ancien, etc.) ; 
  • Sélectionner avec soin ses locataires
  • Gagner du temps en déléguant à une agence immobilière
  • Souscrire une Garantie Risques Locatifs (GRL).

Les pièges à éviter dans un investissement immobiliers

Notre parcours d’investisseurs n’a pas connu que des succès ; nous avons commis certaines erreurs à nos débuts. Découvrez quelques pièges à éviter

  • Se précipiter ;
  • Ne pas anticiper les charges annexes (travaux de rénovation, copropriété, etc.) ; 
  • Vouloir tout gérer seul avec un gros parc locatif ; 
  • Ne pas faire de visite physique ;
  • Se tromper dans sa stratégie financière.

FAQ : Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Quels sont les dispositifs de défiscalisation pour investir dans l’immobilier ?

En France, il existe de nombreuses solutions de défiscalisation pour investir dans l’immobilier selon sa stratégie financière : 

  • Loi Pinel ;
  • Loi Censi-Bouvard ;
  • Statut LMNP / LMP ;
  • Loi Malraux.

Quelles sont les alternatives à l’investissement dans la pierre ?

Il est possible de réaliser un placement alternatif à l’acquisition physique d’un bien immobilier. En voici 2 que nous avons intégré à notre portefeuille : 

  • Le crowdfunding immobilier ou financier participatif avec un rendement moyen entre 9 et 12 % bruts annuels ;
  • L’achat de parts de SCPI avec versement de dividendes avec une rentabilité moyenne entre 5 et 6 % bruts annuels.

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