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🗓️ Dernière mise à jour de l'avis : 27/06/2023

Où investir dans l’immobilier en 2024 ? Top France, Europe et monde

Entre Paris et Bordeaux, votre cœur balance ? Caractérisées par des marchés très porteurs, les grandes villes françaises présentent toutes de formidables potentialités. Terre d’accueil de nombreux seniors en quête de soleil, le Portugal a aussi le vent en poupe. Est-il préférable d’investir en France ou à l’étranger ? Afin de résoudre ce dilemme, Investclub apporte ses lumières d’expert. 

Notre guide fait le point sur les opportunités des investissements immobiliers à réaliser dans l’Hexagone et hors de ses frontières. Une présentation zone par zone pour prendre les meilleures décisions et savoir où investir dans l’immobilier.

ou investir dans l'immobilier ?
Meilleure ville en FranceLille (France)
Meilleure ville en EuropeLisbonne (Portugal)
Meilleure ville dans le mondeAbou Dhabi (Emirats Arabes Unis)
Notre coup de coeurBerlin (Allemagne)

L’avis de notre investisseur sur où investir dans l’immobilier

Le moins que l’on puisse dire, c’est que le choix est vaste. Que ce soit en France, en Europe ou dans le reste du monde, les opportunités immobilières ne manquent pas. L’investissement locatif est une très bonne stratégie pour diversifier et sécuriser son patrimoine sur le long terme.

D’après notre expérience, il est recommandé de privilégier les villes économiquement dynamiques, avec un parc locatif dense et une population bien installée. C’est pourquoi nous choisissons :

  1. Lille pour la France (ville étudiante avec un gros bassin d’emploi) ;
  2. Lisbonne pour l’Europe (tourisme et fiscalité) ;
  3. Abu Dhabi pour le reste du monde (mutation économique et richesses pétrolières).

Investir près de chez soi est-il primordial ?

C’est l’une des questions que se posent les investisseurs : dois-je investir dans l’immobilier près de chez moi ? Quels avantages vais-je en tirer ? Quelles sont les difficultés que je pourrais rencontrer ?

L’équipe de la rédaction a synthétisé l’ensemble des points – favorables et défavorables – au sujet de la proximité dans le cadre d’une acquisition de bien locatif.

POUR

  • Prospection facilitée
  • Connaissance du terrain
  • Relations humaines et commerciales plus directes
  • Gestion plus simple au quotidien
  • Absence de frais liés à la prospection/contrôle des travaux d’entretien

CONTRE

  • Opportunités à moindre coût manquées
  • Moins de diversité dans les projets locatifs : longue durée, saisonnier
  • Pas de point de chute gratuit pour les vacances
  • Moins d’avantages fiscaux (VS investissement à l’étranger)

⇾ Nous retenons un point spécifique en faveur de l’investissement de proximité : la connaissance du secteur géographique. Cela permet d’éviter certaines mauvaises surprises. En immobilier : les quartiers où il faut encore investir (ou ne pas investir) est une donnée précieuse pour construire sereinement son patrimoine.

Les critères à prioriser pour choisir les villes où investir

Bien choisir la ville dans laquelle acheter un bien immobilier peut vite devenir un casse-tête. Même si on connaît bien la zone de recherche. Pour vous faciliter un premier tri, voici les facteurs, à notre avis, qu’il faut prioriser : 

  • L’activité économique qui doit attirer la population à rester = 0 taux de vacance du logement en location ; 
  • La qualité de l’offre éducative : étudiants, famille avec enfants, perspective de débouchés professionnels ;
  • L’importance de l’offre immobilière et la qualité de l’urbanisme = cela donne envie d’y habiter ; 
  • L’environnement général : présence ou non de pollution, d’espaces verts, de sites culturels, etc ;
  • Le réseau de transports en commun.

Où investir dans l’immobilier en France ?

En privilégiant un investissement dans l’Hexagone, vous bénéficiez de multiples avantages fiscaux grâce au dispositif Pinel par exemple. Parmi les villes éligibles, nous retrouvons la quasi-totalité des grandes villes françaises ainsi que les agglomérations de plus de 250 000 habitants. Si vous misez sur un investissement à l’étranger, vous ne serez dès lors plus éligible à la loi Pinel.  

Sous la pression de la demande, le déficit en logements est tel qu’il profite naturellement aux acheteurs. Le constat est flagrant dans les métropoles et les zones touristiques, où la vacance locative se réduit à peau de chagrin. En d’autres termes, investir dans l’immobilier en France, ce n’est que du bonus ! Chiffres à l’appui, tour d’horizon du prix moyen d’un appartement au m² au 1er janvier 2022 (2). 

Villes Prix moyen d’un appartement au m² 
Paris 10 192 € 
Lyon 3e 5 376 € 
Marseille 3 388 € 
Bordeaux 4 755 € 
Toulouse 3 775 € 
(2) https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/   Provence

Nous aurions pu appeler cette section :  immobilier locatif : palmarès des villes étudiantes où investir. Cette population reste un levier puissant dans la prise de décision de la ville où investir en immobilier.

Les avantages d’investir dans l’immobilier en France

En tant qu’investisseur, il est primordial de choisir avec soin les supports dans lesquels placer son capital. La France présente plusieurs avantages sérieux pour les projets immobiliers locatifs. Voici l’avis de nos experts : 

  • Marché dynamique et rentable dans l’achat – revente et la location
  • Investir dans la pierre est toujours une valeur refuge. De quoi sécuriser son patrimoine
  • Avantages fiscaux attractifs. Ex : la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), dispositif Loi Pinel
  • Taux d’emprunt bancaire toujours très bas (2.09 % en moyenne en octobre 2022)
  • Gestion à distance simplifiée et sans déplacement

Top 10 des meilleures villes françaises où investir en immobilier

D’après nos investisseurs, voici notre sélection des 10 meilleures villes où investir son argent en France. Et pour aller toujours plus loin, nous vous proposons quelques mentions supplémentaires.

  1. Lille ;
  2. Montpellier ;
  3. Toulouse ;
  4. Angers ;
  5. Strasbourg ;
  6. Nantes ;
  7. Rennes ;
  8. Lyon ;
  9. Bordeaux ;
  10. Aix-en-Provence.

1. Lille

lille france

La capitale de la région des Hauts-de-France a tout pour plaire. Elle est propice à un investissement locatif grâce à son excellent rapport prix d’achat / rendement locatif. C’est une ville étudiante très prisée, frontière avec le reste de l’Europe. Son économie est très dynamique à proximité de Paris.

2. Montpellier

montpellier france

Montpellier a de solides atouts pour attirer les investisseurs. C’est une métropole économiquement dynamique. De plus, elle profite d’atouts environnementaux très recherchés sur le marché : climat méditerranéen, une vie culturelle variée, un cadre de vie très agréable et une proximité avec la mer.

3. Toulouse

toulouse france

Toulouse est la ville étudiante par excellence. C’est pour cette raison particulière que la ville rose est devenue un enjeu stratégique majeur pour les investisseurs. Le rendement locatif est très attractif avec une croissance démographique totalement profitable au marché de l’immobilier. Toulouse accueille des grands noms de l’Industrie pour un dynamisme économique consolidé.

4. Angers

angers france

Angers, située dans le Maine-et-Loire, est une ville dont on entend peu parler. Pourtant, la cité angevine a tout pour plaire. C’est une ville étudiante, avec un coût de la vie raisonnable. Malgré un boom sur le marché, les prix à l’acquisition restent très abordables. La ville s’est dotée d’infrastructures modernes et propose une vie culturelle riche.

5. Strasbourg

strasbourg france

2 arguments massue jouent en faveur de Strasbourg pour l’investissement locatif. C’est la capitale de l’Europe qui joue le rôle de frontière à l’Est de l’Hexagone. Elle accueille dans son quartier d’affaires Wacken Europe des grands groupes. Ce dynamisme a lancé le projet immobilier des 2 Rives qui prévoit la construction de 9 000 logements.

6. Nantes

nantes france

Certains considèrent Nantes comme le nouveau Paris. La métropole nantaise connaît une croissance économique forte qui contribue au dynamisme du marché immobilier. Les opportunités sont nombreuses avec un taux de vacances locatives très faible. Le pôle étudiant et la qualité de vie renforcent cette attractivité.

7. Rennes

rennes france

Rennes est le résultat d’une équation parfaitement équilibrée : faible taux de chômage, des prix à l’achat tout à fait raisonnables (malgré une hausse importante en 2021), une économie dynamique et un grand nombre d’étudiants. Idéal pour l’investissement locatif.

8. Lyon

lyon france

Lyon et sa métropole sont le 2ᵉ bassin d’emplois en France. C’est l’occasion de construire sa carrière professionnelle sereinement. De plus, Lyon incarne le centre administratif de nombreuses organisations européennes et internationales. Par exemple, Interpol, l’Organisation Mondiale de la Santé (OMS) ou encore Euronews.

9. Bordeaux

bordeaux france

En dépit d’une hausse colossale des prix de l’immobilier, Bordeaux reste un excellent choix pour investir dans la pierre en France. Sa situation géographique est idéale : une proximité agréable de la mer et de la nature. Le marché de l’emploi est très dynamique. Le rendement locatif est très lucratif, notamment pour la population étudiante.

10. Aix-en-Provence

aix-en-provence france

Aix-en-Provence réunit plusieurs critères fondamentaux à la qualité d’un investissement immobilier. En effet, au-delà de sa localisation agréable (mer, soleil et chaleur), la ville du Sud propose un marché de l’emploi très puissant. Ce dynamisme permet un mix entre jeunes et retraités, ce qui génère une demande locative très importante.

Les mentions honorables

nancy france

Citons ici quelques villes qui présentent de véritables atouts à l’investissement immobilier, mais qui méritent une mention honorable :

  • Nancy ;
  • Saint-Etienne ;
  • Villeurbanne ;
  • Caen.

Paris, absente du Top 10 ?

Nous n’avons pas intégré Paris dans ce Top 10 des villes les plus attractives pour 2 raisons principales :

  • Premièrement : le prix à l’acquisition dans la capitale reste extrêmement élevé et réservé à une certaine élite financière.
  • Deuxièmement : la concurrence locative est très forte. Cela complique fortement la gestion du bien en location : turnover, désistement, etc.

Où investir dans l’immobilier en Europe et à l’étranger ?

Voyons ensemble où investir votre argent dans le secteur immobilier en Europe, mais aussi l’étranger. Nos experts ont réuni pour vous, les meilleures villes et les avantages que cela représente. Investir à l’international représente des très bonnes opportunités si les cas sont bien étudiés au préalable.

Les avantages d’investir dans l’immobilier en Europe et à l’étranger

Qu’est-ce qui rend les villes européennes et étrangères si attractives pour investir son épargne ? Nous avons identifié 5 avantages significatifs qui justifient une telle stratégie :  

  • Une excellente méthode pour diversifier son patrimoine à moindre coût
  • Des rendements locatifs importants ou des plus-values potentielles très importantes
  • La détention d’un bien dans un environnement privilégié
  • Une fiscalité très avantageuse
  • Un coût de la vie souvent plus bas qu’en France

⇾ En bonus, rappelons également que posséder un bien à l’étranger permet de disposer d’un pied-à-terre gratuit pour les vacances.

Top 5 des villes européennes où investir en immobilier

Expliquons pourquoi investir dans l’immobilier à l’étranger est du pain béni pour les investisseurs. Nous mettrons d’abord en avant les avantages de ce type d’investissement. Puis, nous présenterons où investir dans l’immobilier en Europe avec notre top 5 : 

  1. Lisbonne (Portugal) ; 
  2. Madrid (Espagne) ;
  3. Berlin (Allemagne) ;
  4. Dublin (Irlande) ;
  5. Londres (Angleterre).

1. Lisbonne

lisbonne portugal

Le Portugal a saisi toute l’importance d’attirer les investisseurs immobiliers. En l’occurrence, le pays du fado propose une fiscalité attractive aux résidents étrangers. Ainsi, les retraités sont exemptés d’impôt sur leur pension de retraite pendant 10 ans.  

2. Madrid

madrid espagne

La cité madrilène attire toujours plus d’investisseurs sur ces terres. Le marché de l’immobilier est particulièrement dynamique, dans la grande majorité des quartiers. La capitale espagnole est un lieu touristique important. Les prix restent très bas avec des rendements locatifs élevés.

3. Berlin

berlin allemagne

La capitale de l’État allemand est très prisée pour l’investissement depuis une dizaine d’années. C’est une ville dynamique économiquement. Suite à la chute du mur en 1989, de grands projets de réhabilitation / rénovation sont encore en cours, ce qui génère des richesses et de l’intérêt. La population berlinoise est en croissance constante.

4. Dublin

dublin irlande

L’avantage numéro 1 sans discussion possible en faveur de Dublin en Irlande est sa fiscalité très avantageuse. Cet atout est d’autant plus visible pour les entreprises qui profitent de la fiscalité la plus basse d’Europe. Cela engendre la création d’emplois. Le marché de l’immobilier en profite directement.

5. Londres

londres angleterre

Londres est The Place To Be toute époque confondue. La capitale du Royaume-Uni réunit tous les facteurs favorisant l’investissement locatif : vie économique dynamique, vie culturelle variée, réseau de transport très complet (dont 4 aéroports et la gare Eurostar). Enfin, le climat politique stable est très rassurant.

Par ailleurs, choisir l’expatriation offre parfois un cadre de vie agréable et un coût de la vie nettement moins cher qu’en métropole. Une bonne nouvelle pour votre pouvoir d’achat  !

Si vous choisissez d’investir à Lisbonne par exemple, l’affaire est juteuse puisqu’elle multiplie vos chances de réaliser des bénéfices grâce à sa fréquentation touristique.

Top 5 des villes dans le monde où investir dans l’immobilier

Concluons notre voyage avec le reste du globe. Où investir dans l’immobilier dans le monde ? Après des recherches croisées et approfondies, nous vous laissons découvrir notre classement des 5 meilleures villes pour l’investissement locatif.

  1. Abu Dhabi (Émirats Arabes Unis) ;
  2. Bangkok (Thaïlande) ;
  3. Miami (États-Unis) ;
  4. Bali (Indonésie) ;
  5. Montréal (Canada).

1. Abu Dhabi

abu dhabi emirats arabe unis

Les Emirats Arabes Unis sont une destination de choix pour envisager de se construire un patrimoine immobilier. Le pays bénéficie d’une situation politique stable. La ville tire sa richesse des réserves pétrolières et du faible coût énergétique. Enfin, elle s’est engagée dans un bouleversement en profondeur de son modèle économique, ce qui attire de nouveaux touristes.

2. Bangkok

bangkok thailande

Il est connu que la vie en Thaïlande est très bon marché. C’est ce qui attire des milliers de touristes français chaque année. Il en est de même pour les investisseurs puisque la ville propose un excellent rapport qualité / prix / prestations. Les rendements locatifs se situent autour de 7 %. La fiscalité est très avantageuse.

3. Miami

miami floride USA

Miami en Floride accueille des millions de retraités américains. C’est un premier point positif. Plusieurs études démontrent que c’est l’État avec le plus faible taux de chômage du pays (3.80 %). Ce grand nombre d’emplois est propice au marché de la location.

4. Bali

bali indonésie

Bali est une destination de rêve pour de nombreux touristes. Son environnement paradisiaque dans la péninsule asiatique attire les investisseurs étrangers. Les conditions sont optimales. Le prix d’achat est très abordable. Les loyers augmentent de 5 et 20 % tous les ans. La situation politique est très stable. De quoi être rassuré sur le long terme.

5. Montréal

montréal canada

Montréal est l’exemple typique des raisons qui poussent les investisseurs à aller au Canada. C’est une ville avec une économie dynamique, un grand nombre d’écoles supérieures et d’universités, qui propose en plus une qualité de vie bien supérieure. Aucune question à se poser sur le taux d’occupation de son logement en location.

N’oubliez jamais les trois piliers d’un bon investissement

Faisons un rappel rapide de quelques conseils pratiques pour investir dans l’immobilier locatif de manière efficace et sécurisée. 3 points sont à étudier pour se garantir de faire un bon investissement.

1. Il se loue facilement

Cela paraît évident mais il faut s’en assurer en reprenant l’historique de location du logement. Si vous avez la certitude que le taux d’occupation est proche de 100 %, vous êtes certains d’encaisser régulièrement le revenu des loyers.

Petite astuce supplémentaire : l’idéal est d’acheter le bien à but locatif déjà avec des locataires en place. Cela évite une période de vacances et de générer des revenus immédiatement. En termes de gestion, c’est aussi du temps de gagner.

2. Il se revend facilement

Il faut toujours penser sur le long terme. Le projet d’investissement locatif est une étape dans la constitution de votre patrimoine. Il est important de se rappeler que votre situation personnelle et financière peut évoluer au fil du temps. C’est pourquoi il faut vous assurer que votre bien se situe dans un environnement favorable à une potentielle revente.

Pour cela, vous pouvez vous renseigner sur les projets de construction ou de réhabilitation d’infrastructures dans le quartier où vous souhaitez acheter.

3. Il prend de la valeur dans le temps

Dernier élément, légèrement plus spéculatif à notre avis. Il est pertinent de se renseigner sur l’évolution du prix du bien. Par exemple, il suffit de comparer votre investissement théorique avec celui de l’ancien propriétaire. Cela donne une première idée sur un délai défini.

Un professionnel de l’immobilier peut également vous fournir des informations précieuses sur l’évolution du marché sur les 5, 10 ou 20 dernières années. Une fois encore, la question de l’urbanisme a une grande importance pour l’augmentation du prix du bien.

Les villes où il ne faut pas investir

Élargissons notre guide aux opportunités qui n’en sont pas réellement. Nos experts ont mené l’enquête afin de débusquer les villes qui sont des choix trop risqués pour investir dans l’immobilier. Découvrez notre palmarès des villes où il ne faut surtout pas acheter un bien : 

  1. Versailles : les prix à l’acquisition sont bien trop élevés. Le rendement locatif est bien insuffisant pour justifier de bloquer son capital dans un logement ;
  2. Paris : la capitale a perdu de son attrait. Le rendement locatif s’est effondré ces dernières années (entre 2 et 3 % annuels). De plus, le marché de la location est hyper concurrentiel, ce qui complique la tâche des propriétaires ;
  3. Asnières-sur-Seine : la ville des Hauts-de-Seine a pourtant tout plaire. Proche de Paris, bien desservie par les transports, un prix au m² raisonnable. Pourtant, le rendement locatif est une fois de plus décevant (environ 2.5 % annuels) ;
  4. Grenoble : Le chef-lieu de l’Isère a connu une augmentation, suite au COVID, du prix de l’immobilier. Plus 8.4 % en un an. Cela a gravement nuit à son attractivité locative ;
  5. Reims : la capitale champenoise est victime du même phénomène que Grenoble. Après la période de pandémie, le prix moyen des biens a grimpé de 9.3 % en un an. Le rendement très moyen (moins de 4 % par an) ne compense pas cet inconvénient.

FAQ : Où investir dans l’immobilier

Où investir dans l’immobilier en 2024 ?

Plusieurs pistes sont à envisager pour investir dans l’immobilier : 

  • En France, dans des villes comme Lille, Montpellier ou encore Toulouse par exemple ;
  • En Europe, en privilégiant des villes touristiques comme Lisbonne, Madrid ou Londres ;
  • Enfin, dans le monde, en ciblant des zones économiquement dynamiques comme Bali ou encore Miami.

Quel est l’investissement immobilier le plus rentable ?

Plusieurs études démontrent que le moyen le plus rentable pour développer son portefeuille financier avec l’immobilier est de privilégier les projets locatifs. Selon la stratégie, le secteur et le type de bien, il est possible d’envisager une rentabilité de l’ordre de 6 à 8 % annuels.

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