Guide complet : investir dans l’immobilier neuf en 2024

Le marché de l’immobilier reste une valeur sûre pour les investisseurs qui souhaitent placer leur argent à long terme. Devenir propriétaire est un projet qui concerne 92% des foyers français. En 2020, ce sont 222 000 logements neufs qui ont trouvé acquéreurs. Devons-nous en conclure qu’investir dans l’immobilier neuf est une bonne opportunité ?

Nous avons réalisé un tour d’horizon complet sur l‘investissement dans le neuf. Primo-accédants ou investisseurs avec une orientation locative, nous vous présentons les données essentielles et pratiques à connaître pour réussir son placement immobilier dans un logement neuf.

Définition : investissement dans l’immobilier neuf

L’une des premières questions qui survient lorsque nous évoquons le projet de placer son argent dans l’immobilier est la suivante : “Tu achètes dans le neuf ou dans l’ancien ?”. Question légitime puisqu’elle est l’essence même de l’orientation du futur investissement immobilier dans la pierre.

C’est ce choix qui va définir le type de placement financier. Investir dans l’immobilier neuf signifie qu’un investisseur va privilégier l’achat d’un bien immobilier qui n’a jamais connu d’occupant. Soit en faisant construire son logement (ex : maison), soit en l’achetant sur catalogue auprès d’un professionnel comme une agence ou un promoteur.

Ce choix fait une différence majeure avec l’achat dans l’ancien puisque le bien n’a aucun historique tant sur les travaux / modifications réalisés, ni les coûts à prévoir pour son entretien. Il est plus difficile de faire une comparaison avec les biens disponibles sur un secteur géographique. Cependant, depuis plusieurs années plusieurs dispositifs existent pour dynamiser le marché du neuf.

Comment investir dans l’immobilier neuf : les dispositifs existants

Nous évoquerons dans cette section les différents dispositifs pour les investisseurs porteurs d’un projet locatif. C’est-à-dire qui souhaitent placer leur épargne dans un bien neuf pour le mettre en location afin de profiter d’avantages fiscaux sous certaines conditions. 3 méthodes principales sont actuellement proposées en France :

• La Loi Pinel
• La LMNP / LMP
• La loi Censi-Bouvard

Investir dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel

Pourquoi choisir d’investir dans le neuf via la Loi Pinel ? Depuis 2014, cette loi permet aux investisseurs de placer leur argent dans l’acquisition d’un logement neuf et de profiter de certains avantages fiscaux sous certaines conditions :

• Réduction d’impôts de 12%, 18% ou 21%
• Sous réserve de mettre le bien en location 6, 9 ou 12 ans
• L’exonération fiscale peut monter jusqu’à 300 000 euros pour un maximum de 5500€ / m²

C’est l’un des dispositifs phare de la dernière décennie qui a remplacé la Loi De Robien. C’est l’occasion de profiter au maximum des rentrées d’argent générées par les loyers payés par les locataires et d’améliorer l’amortissement de son emprunt bancaire.

La Location Meublée Non Professionnelle et la Location Meublée Professionnelle

Cette niche fiscale n’est pas la plus populaire. Pourtant, elle présente nombre d’atouts. Sur le principe, la LMNP et LMP bénéficient du même système de remises fiscales.

La Location Meublée Non Professionnelle

En ce qui concerne la LMNP, il est possible de déclarer les revenus locatifs en micro BIC, sous réserve que ces derniers ne dépassent pas 70 000 euros annuels. Si le plafond est dépassé, la déclaration passe en régime réel. Quelles différences à connaître ? :

• Sous le régime micro BIC, l’abattement est de 50% sur les revenus locatifs
• Sous le régime micro-foncier, ce dernier est seulement de 30%
• Dans ces 2 premiers cas de figure, il n’est pas possible de déduire de charges locatives
• Le régime réel ne permet pas de bénéficier d’un abattement fiscal. Par contre, il est possible de déduire des charges locatives et d’optimiser l’amortissement de son emprunt bancaire

La Location Meublée Professionnelle

Dans le cadre de la LMP, les investisseurs concentrent leurs placements sur la location d’un appartement / local à caractère professionnel (ex: bureaux). De quels avantages bénéficient les porteurs de projets locatifs ?

• Abattement fiscal de 50% dès plus de 23 000 euros annuels de revenus locatifs
• Possibilité de déduire des charges liées à la location via le régime réel

Il est à noter qu’en règle générale les projets en LMP sont plus difficiles à mettre en œuvre car très peu accessibles pour les particuliers. De plus, le montant de l’emprunt est souvent plus important puisqu’il concerne un lot de biens neufs à acquérir.

Le dispositif Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs d’investir dans l’immobilier neuf sous certaines conditions bien précises. A l’heure actuelle, ce dispositif prendra fin au 31 décembre 2022.

Les logements éligibles

Première chose à savoir sur la loi Censi-Bouvard, seuls certains types de logements sont éligibles :

• Résidences de tourisme classées (fin du programme au 31/12/2016)
• Résidences avec services pour étudiants
• Résidences d’accueil pour les séniors et les personnes handicapées
• Résidences agréées d’accueil de santé

Les avantages fiscaux

Ce dispositif vient en parfait complément de la LMNP / LMP. Voici ses réductions fiscales :

• Réduction d’impôt à hauteur de 11% du prix HT des logements achetés
• Dans une limite de 300 000 euros HT de revenus locatifs
• Etalement linéaire du crédit d’impôt sur 9 ans
• Si le montant du crédit d’impôt dépasse la somme à régler, il est reportable sur 6 ans
• Possibilité de récupérer la TVA (soit 20% de l’acquisition) si la résidence propose au moins 3 services aux locataires

Achat personnel ou SCI ?

2 options se présentent aux particuliers pour acheter un bien neuf avec une visée locative :

• L’achat à titre personnel
• L’achat via une Société Civile Immobilière ou SCI

Ce choix stratégique repose principalement sur une orientation fiscale. En cas d’achat personnel, la déclaration fiscale se base à la fois sur les revenus professionnels (ex: salaires) et les revenus immobiliers locatifs. C’est donc le propriétaire particulier qui est responsable devant la loi et doit s’acquitter des règlements.

Dans le cadre d’une SCI, c’est la société immobilière mise sur pied qui est responsable au niveau légal.

Choisir de monter une SCI permet, à notre avis, de profiter d’une éventuelle épargne sans faire une confusion avec le patrimoine personnel. Sur le long terme, cela peut être très intéressant.

Où investir dans l’immobilier neuf ?

Faisons un rapide tour d’horizon des zones géographiques à privilégier en France et à l’étranger pour acheter dans le neuf. Notre comparatif se base sur la rentabilité moyenne constatée sur les différents territoires.

Où investir dans le neuf en France ?

Le top 10 villes où investir en France

VILLE	RENTABILITE ANNUELLE CONSTATEE	VILLE	RENTABILITE ANNUELLE CONSTATEE
Rennes	6.8%	Caen / Strasbourg / Mulhouse	3.4%
Le Mans	5.5%	Besançon	3.3%
Angers	4.9%	Amiens / Tours / Montpellier	3.2%
Brest	4.1%	Reims	2.9%
Villeurbanne	3.5%	Lille	2.8%

Où investir dans l’immobilier neuf à l’étranger ?

Les meilleurs spots étrangers où investir dans l’immobilier neuf

PAYS	MOTIFS D’INVESTISSEMENT
ESPAGNE (Ex : Barcelone, Madrid, villes côtières)	Prix d’achat en baisse de 30% entre 2008 et 2013
MAROC (ex: Marrakech)	Forte présence de résidents français Biens immobiliers très accessibles Produits d’exception
PORTUGAL (ex: villes côtières)	Gros potentiel touristique Prix bas Exonération fiscale pour les retraités
ETATS-UNIS (ex: Orlando)	Rendement locatif élevé Plus value potentielle importante
CROATIE	Gros secteur touristique Aides gouvernementales à l’installation des étrangers Pays à fort développement commercial
THAILANDE	Fort potentiel économique Aides gouvernementales pour les investisseurs

Pourquoi investir dans le neuf ?

Mettons en avant les principaux avantages de faire un investissement dans le neuf. Évoquons dans une seconde partie les inconvénients à connaître avant de se lancer.

Les avantages d’investir dans l’immobilier neuf

Nous avons identifié 7 atouts majeurs :

1. Des droits de mutation plus bas, ce qui allège fortement le montant de l’achat lors de la signature chez le notaire
2. Des charges réduites grâce aux nouvelles normes de construction BBC (Bâtiment Basse Consommation)
3. Des aides de l’Etat importantes pour combler le déficit de logements sur le territoire
4. Un financement plus simple et plus attractif via la large défiscalisation
5. Une plus grande sécurité VS l’achat dans l’ancien qui peut présenter de mauvaises surprises et des frais supplémentaires
6. Un plus grand attrait locatif : logement plus confortable, moderne et moins énergivore. Une offre locative inférieure à la demande des locataires. Autant de raisons d’augmenter son taux d’occupation
7. Un véritable investissement patrimonial dans la pierre à considérer sur le long terme. En cas de revente, il offre normalement une plus value plus importante

Les inconvénients à connaître avant d’investir dans un logement neuf

Il y a 5 inconvénients à connaître avant de se lancer dans un financement immobilier à orientation locative dans le neuf :

• Un prix au m² globalement plus élevé que dans l’ancien : 4650€ au m² (neuf) VS 3500€ (ancien) selon le Laboratoire de l’immobilier en 2019
• Des délais de livraison plus longs. Jusqu’à 18 mois d’attente
• Un paiement anticipé au fur et à mesure de la construction avant même de l’occuper
• Une situation géographique moins attractive. Peu de constructions (maison individuelle ou immeuble) sont désormais réalisées en centre-ville, ce qui implique un éloignement des zones attractives
• Une difficulté de projection lorsque l’achat est fait sur plan (via une VEFA)

Quelques pistes de réflexion pour aller plus loin…

Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Il est très difficile de déterminer quel est le projet d’investissement le plus rentable et sûr. L’un et l’autre présentent des avantages et des inconvénients. Selon les conseils de nos experts, dans le cadre d’un projet locatif, l’achat d’un bien neuf profite de plus d’avantages fiscaux. Dans le cas d’une acquisition pour occuper le logement, l’ancien coûte globalement moins cher et bénéficie d’un historique complet.

Ce choix peut également se déterminer par ses capacités d’emprunt. L’immobilier neuf est globalement plus cher (prix / m²) mais plutôt bien accueilli par les établissements bancaires. L’ancien est plus abordable mais peut engendrer des coûts supplémentaires (ex: travaux de rénovation). Les conseils d’un professionnel du secteur peuvent faciliter la prise de décision.

Investir dans un studio neuf : une bonne stratégie ?

L’investissement dans un studio neuf est globalement une bonne stratégie. Dans le cas d’un projet locatif, elle permet de bénéficier :

• Un meilleure rentabilité locative
• Un taux d’occupation plus important : attractivité, modernité et économie d’énergie
• Un ticket d’entrée plus abordable qu’une maison ou un grand appartement
• Des crédits d’impôts via les différents dispositifs de l’Etat
• Bénéficier d’une meilleure plus value en cas de revente

Faut-il investir dans le neuf sans apport ?

Nous conseillons même d’investir dans le neuf sans apport. Si l’acquisition est réalisée dans un but locatif, c’est la réduction d’impôt dont vous allez profiter qui va permettre à la banque de valider votre demande de crédit. En effet, l’exonération fiscale augmente directement votre pouvoir d’achat et diminue mécaniquement votre taux d’endettement. À long terme, cela permet de générer une épargne plus importante via un complément de revenus réguliers et peu taxés.

FAQ Investissement dans le neuf

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