Investir dans un logement social en 2024

Lorsque nous parlons HLM, nous pensons très rapidement à des appartements proposés aux personnes les plus démunies pour se loger décemment avec des loyers modérés. Pourtant, beaucoup l’ignore, mais il est possible d’acheter ce type de bien. Est-ce qu’investir dans un logement social est un bon plan ? Notre guide va vous éclairer !

Nombre de logements sociaux en France (année 2022)	4.7 millions
Ville numéro 1 pour investir en logement social	Toulouse
Prix d’achat moyen	75 000 €
Intérêt Investclub	7/10

L’avis de notre investisseur sur les logements sociaux

Il peut être très intéressant de faire le choix de développer son patrimoine immobilier avec les logements sociaux. Nous trouvons que c’est la solution idéale pour les primo-accédants qui disposent de ressources limitées. Nous avons débuté notre portefeuille de cette manière. La quasi-omniprésence de l’État est un énorme avantage pour sécuriser son placement. Nous recommandons cette stratégie pour les investisseurs prudents avec des revenus faibles, qui répondent à tous les critères d’éligibilité en termes de plafond financier.

Sommaire

L’avis de notre investisseur sur les logements sociaux
Qu’est-ce qu’un logement social ?
Le plafond de ressources : une notion clé
Les types de logements sociaux concernés par l’investissement
Pourquoi investir dans un logement social ? 4 raisons pour se lancer
Le fonctionnement du Prêt Locatif Social
Les aides au financement pour l’acquisition de logements sociaux
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Par définition, on appelle logement social un bien immobilier locatif géré par un office HLM (Habitation à Loyer Modéré) qui joue le rôle de bailleur social. C’est-à-dire qu’aux yeux de la loi, il est le propriétaire de ces biens, encadrés par des lois précises quant aux conditions d’accès et la fixation des loyers.

Par définition, un logement social est issu d’un programme de construction cofinancé par l’État. Le nombre de logements sociaux varie d’une zone géographique à une autre, avec plus ou moins de tension.

Il est intéressant de noter qu’un bailleur social peut décider de vendre ses appartements soit directement aux locataires en place, soit à des investisseurs externes. Cet investissement est soumis à plusieurs règles.

Qu’est-ce qu’un logement social ?

Le plafond de ressources : une notion clé

Il est impossible de faire l’impasse sur la notion de plafond de ressources qui encadre l’éligibilité à l’obtention d’un logement social, puis à la possibilité d’achat en tant que locataire.

Pour faire simple, il existe 6 catégories de profils :

Catégorie 1 = 1 personne ;
Catégorie 2 = 2 personnes ;
Catégorie 3 = 3 personnes ou 1 personne avec une personne à charge ou un jeune ménage ;
Catégorie 4 = 4 personnes ou 1 locataire seul avec 2 personnes à charge ;
Catégorie 5 = 5 personnes ou 1 personne avec 3 personnes à charge ;
Catégorie 6 = 6 personnes ou 1 locataire avec 4 personnes à charge.

À chaque catégorie correspond un plafond de ressources annuelles :

CATÉGORIE	PARIS (plafond de ressources annuelles)	AUTRE RÉGION (plafond de ressources annuelles)
1	24 316 €	21 139 €
2	36 341 €	28 231 €
3	47 639 €	33 949 €
4	56 878 €	40 985 €
5	67 672 €	48 214 €
6	76 149 €	54 338 €

Source : lemagdelimmobilier.com

Les types de logements sociaux concernés par l’investissement

Présentons en quelques points clés le fonctionnement d’un investissement dans un logement social : les 2 types de logements sociaux concernés et 2 astuces pour se faciliter les démarches administratives.

Les logements sociaux conventionnés

Nous parlerons ici de logements sociaux conventionnés en loyer intermédiaire. C’est-à-dire la réalisation d’un investissement par des personnes de la classe moyenne qui ont des revenus supérieurs au plafond HLM pour l’obtention d’un logement à loyer modéré. Ce type de logements concerne les zones où la tension locative est forte, qu’il bénéficie d’une aide de l’État ou d’une collectivité locale.

Le montant du loyer doit respecter le plafond intermédiaire fixé par l’administration. C’est la situation dans laquelle nous nous trouvions lorsque nous nous sommes lancés dans cet investissement sur Bordeaux.

Ce type d’habitation concerne la grande majorité des personnes visant l’acquisition de leur appartement social. Ces investisseurs respectent le plafond de revenus fixé par l’État. Il est à noter que la référence de ressources est bien inférieure à celle des logements du parc privé qui peuvent bénéficier des aides locatives (ex : APL) versées par la CAF par exemple.

Le prix d’achat fait l’objet d’une estimation par le bailleur social en fonction du prix moyen du marché avec une marge + ou – 35 % selon des critères un peu opaques. En règle générale, on parle d’une acquisition à – 20 % par rapport à un achat entre propriétaires privés.

Passer par l’ANAH

Voici notre 1ʳᵉ astuce qui peut aider les investisseurs débutants dans le secteur HLM. L’Agence Nationale de l’Habitat est un organisme qui remplit plusieurs missions dans le domaine de l’accession aux logements. Il est possible d’investir dans un logement social via l’ANAH.

C’est l’occasion de se prémunir de certains risques. Par exemple, un engagement de location d’une durée minimale de 6 ans avec une clause de reconductibilité tous les 3 ans. L’ANAH aide également les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation (par des subventions) pour rendre le bien éligible à la location. Dernier point : des avantages fiscaux très attractifs sous certaines conditions.

Notre 2ᵉ conseil que nous avons mis en pratique lors de notre premier achat d’un bien conventionné : financer son bien via le Prêt Social Locatif ou PLS. Ce dispositif se substitue au PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) lorsque le niveau de revenus est supérieur aux conditions d’éligibilité. Le taux de TVA est réduit à 7 % (au lieu de 19.6 %). Une exonération d’impôt foncier s’applique sur les biens neufs pendant une période de 25 ans.

⇾ Le PLS est un énorme coup de pouce pour financer son investissement.

Il est temps de présenter quels sont les avantages principaux qui justifient l’acquisition d’un logement social. C’est une alternative très intéressante à l’achat dans le parc privé beaucoup moins encadré.

1. Devenir propriétaire même avec des ressources modestes

C’est un constat triste, mais les personnes aux revenus les plus faibles en France ne peuvent souvent pas devenir propriétaires. La cause numéro 1 de ce problème : l’accès au prêt immobilier. Or, en tant que locataire d’un bien HLM depuis au moins 2 ans, il est possible de faire l’acquisition de l’appartement que l’on occupe et à moindre coût (- 20 % en moyenne VS prix du marché local).

Les aides de l’État ne manquent pas pour parvenir à ses fins, dont le PLS. Notons également qu’au bout de 5 ans, en cas de changement de situation financière, il est possible de disposer librement de son bien : vente ou mise en location.

2. Un investissement solidaire

Opter pour l’immobilier social est, à notre avis, une démarche tout d’abord solidaire avec des avantages connexes. En effet, face à une tension forte sur le secteur des habitations à loyer modéré, l’État fait appel à des bailleurs privés pour proposer des solutions abordables pour les profils les plus précaires.

Pour les investisseurs, c’est l’occasion de cumuler plusieurs avantages tout en soutenant les personnes les plus démunies : rentabilité, sécurité et défiscalisation.

3. Acheter moins cher avec des avantages fiscaux

Les logements sociaux ne concernent pas uniquement le parc neuf. Il est tout à fait possible d’acheter dans l’ancien. Les bailleurs sociaux vendent leurs biens, en priorisant leurs locataires.

Comme nous l’avons souligné plusieurs fois, c’est l’occasion de bénéficier d’une grosse remise à l’achat et de réduire les frais notariés. En signant une convention avec l’ANAH et en acceptant une réduction de son revenu locatif, l’investisseur profite d’une réduction d’impôt substantielle (via le dispositif Loc’Avantages).

4. Investir responsable à moindre risque

Comme vous l’avez compris, l’univers des logements sociaux est fortement encadré par l’État. Cela offre plusieurs garanties puisque l’accès est très réglementé : location pérenne et gestion très suivie par le locataire / propriétaire. Les profils sont passés à la loupe, ce qui limite les risques d’impayés et les dégradations importantes.

Nombre d’organismes affiliés proposent des aides et des subventions pour conserver son bien en état de location sans que cela coûte trop cher au bailleur social privé. Être responsable et solidaire donne du sens à son placement immobilier.

Il nous semble important de faire une présentation plus détaillée du Prêt Locatif Social puisqu’il s’agit du dispositif le plus adapté dans le cadre de cette stratégie immobilière.

Les avantages du PLS

Permettre de financer des logements sociaux même si on dépasse les plafonds de ressources du PLS et/ou le montant des loyers réglementés
Solution idéale pour les zones tendues sur le marché de l’immobilier à loyer modéré
Soutenir le développement de l’offre locative = taux d’occupation maximum
Sur l’achat neuf, remise sur la TVA qui passe à 7 % au lieu de 19.6 % + exonération de taxe foncière pendant 25 ans
Cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux comme la loi Pinel (sous certaines conditions)

Les conditions d’obtention

Il existe 2 conditions principales pour obtenir un PLS qui sont spécifiées dans la convention APL à signer entre l’investisseur et l’État :

Engagement que le logement concerné soit bien loué à titre de résidence principale ;
Engagement de respecter le plafond de revenus des locataires ainsi que le plafond du montant du loyer (selon la catégorie des occupants).

Qui délivre ce type de prêt ?

Tous les organismes qui gèrent des biens sociaux qui sont conventionnés et missionnés par l’administration française pour un accès plus équitable à l’habitat. Il est donc indispensable de se rapprocher d’une de ces administrations pour signer une convention en règle.

Les modalités du PLS

3 volets pour le montage de dossier d’emprunt :

Le montant du prêt qui doit couvrir au moins 50 % de l’opération financière. Il est possible de contracter un prêt complémentaire auprès du même organisme financeur ;
La durée d’un PLS est fixée entre 15 et 30 ans. Dans les zones très tendues, le délai peut être prolongé jusqu’à 60 ans ;
C’est une particularité qui nous avait étonné lors du montage de notre dossier emprunteur : le taux du PLS est indexé sur le taux de rémunération du livret A (soit 2 % en fin d’année 2022). Il est possible de faire une période de préfinancement de 3 à 24 mois avant de rembourser une mensualité complète avec intérêts.

Les aides au financement pour l’acquisition de logements sociaux

Concluons notre guide avec les aides disponibles pour financer l’achat d’un logement social. Il est possible de contracter plusieurs prêts et de cumuler plusieurs aides :

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) qui permet de différer le remboursement de mensualités. Idéal pour les foyers les plus modestes ;
Le Prêt à l’Accession Sociale ou Prêt PAS qui offre la gratuité des frais de dossier et l’accession aux aides sociales comme l’APL ;
Le Prêt Action-Logement disponible pour les salariés du secteur privé d’une entreprise de plus de 10 personnes avec un taux fixe de 1 % sur une durée de 20 ans. C’est l’option que nous avons choisi lors de notre premier achat ;

⇾ Recourir à son PEL ou CEL. Attention à bien les comparer avec les taux d’emprunt au moment de la simulation. Ce n’est pas toujours avantageux de débloquer ses fonds.

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