investir dans l'immobilier locatif
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Publié par :

Vanessa

🕒 Temps de lecture : 13 min
🗓️ Dernière mise à jour de l'avis : 27/06/2023

Investir dans l’immobilier locatif en 2024 : on fait le point 

Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais hésitez entre le locatif et une S.C.P.I. ? Il est vrai que ces placements ont la cote chez les particuliers. Grâce aux multiples dispositifs d’optimisation fiscale, investir dans l’immobilier locatif s’impose comme une stratégie efficace afin d’améliorer son pouvoir d’achat par temps de crise.

Découvrez quatre raisons de se lancer, ainsi que tous les conseils d’Investclub.fr pour un investissement immobilier locatif à la fois pérenne et rentable.

Investir dans l'immobilier locatif

L’avis de notre investisseur sur l’immobilier locatif

Après avoir passé au crible toutes les données relatives à un investissement en location saisonnière, nous trouvons que c’est une stratégie particulièrement attractive avec un niveau de risque réduit et un gros potentiel de rentabilité. Son statut juridique de meublé de tourisme est peu contraignant, ce qui permet aux investisseurs de profiter rapidement et à moindres frais du fruit de leurs placements immobiliers.

Donnons un dernier conseil : prenez le temps d’étudier sous tous les angles votre projet locatif saisonnier. Si possible, renseignez-vous auprès d’un professionnel du secteur visé pour évaluer avec justesse la rentabilité de l’acquisition immobilière. Comparez plusieurs biens du même type pour faire un choix en adéquation avec vos objectifs et votre capacité financière.

Sommaire

4 raisons de se lancer dans un investissement immobilier locatif

Faut-il investir dans l’immobilier locatif ? Prisé par les ménages pour ses réductions d’impôt, ce type de placement donne un nouvel élan à votre pouvoir d’achat. Par ailleurs, avec des taux d’intérêt historiquement bas, c’est l’occasion de réaliser une belle affaire sur le marché de l’immobilier. À la loupe, décryptons 4 raisons de miser sur un investissement immobilier locatif en 2022. 

1. Faire le choix d’une valeur refuge pour votre patrimoine

Contrairement aux matières premières, la pierre est peu impactée par la conjoncture internationale. Dès lors, un investissement immobilier locatif en France apparaît comme une option sécurisante pour les particuliers. Loin de se déprécier, la valeur d’un bien immobilier se bonifie d’année en année, en particulier dans les grandes villes de l’Hexagone. Peut-être avez-vous déjà fait l’acquisition d’or physique ou papier ? Investir dans l’immobilier locatif, c’est l’occasion de diversifier les sources de revenus de votre foyer. 

2. Privilégier un investissement avec une forte rentabilité locative

En effet, investir dans la pierre s’avère très lucratif. Sous l’effet de l’explosion de la demande, le marché locatif est en permanence sous tension dans les grandes villes. Du côté des locataires, dénicher un studio ou un appartement relève dès lors du parcours du combattant.

En revanche, du côté des bailleurs, c’est du pain béni afin de faire fructifier son patrimoine. Ainsi, en optant pour le dispositif Pinel, vous accélérez le remboursement de votre prêt grâce à un fort rendement immobilier locatif. À la retraite, les loyers perçus vous procureront des revenus complémentaires qui amélioreront votre pouvoir d’achat.

3. Booster son pouvoir d’achat via l’optimisation fiscale

À travers les nombreux dispositifs fiscaux tels que Pinel et Censi-Bouvard, l’achat immobilier locatif promet un beau retour sur investissement. Avec des déductions d’impôt à la clé, ces mesures encouragent à investir dans l’immobilier locatif.

Alors que la récession se pérennise et que l’inflation gagne du terrain, ces allègements fiscaux favorisent le pouvoir d’achat des propriétaires. Autre bonne nouvelle en 2024 : la majorité de la population est désormais exemptée de la taxe d’habitation. Ne s’appliquant qu’aux ménages les plus aisés, elle sera définitivement supprimée en 2023. 

4. Bénéficier de taux d’intérêt attractifs en 2024

L’une des premières étapes de votre projet sera de souscrire à un prêt immobilier pour votre investissement locatif. Comme en 2021, les taux d’intérêt restent à un niveau très bas en 2022 (de 0,78 % à 1,16 %, en fonction de la durée d’engagement). Ainsi, c’est le moment idéal de solliciter un emprunt auprès de votre organisme de prêt. Cependant, les conditions d’accès au crédit sont devenues plus strictes depuis le 1er janvier 2022 en raison de : 

  • La limitation de la durée de crédit à 25 ans maximum ; 
  • Le plafonnement du taux d’endettement à 35 %.  

Les clés pour réaliser un investissement immobilier locatif intelligent

Comment investir dans l’immobilier locatif ? Après avoir défini votre budget de départ, explorez les différentes solutions de placement. Entre l’achat d’un studio à louer et la participation à une S.C.P.I., InvestClub vous délivre ses conseils pour un investissement immobilier locatif réussi.  

Envisager les modalités de financement de votre projet immobilier 

Étudier la viabilité de votre projet est un prérequis indispensable. En fonction de vos ressources et des spécificités du marché local, un expert sera en mesure de vous donner un avis objectif quant à la faisabilité de votre projet. De même, les simulateurs en ligne vous permettront d’estimer vos capacités d’emprunt ainsi que les mensualités à prévoir.  

Afin de donner un coup de pouce à leur projet, les investisseurs dans l’immobilier locatif s’appuient également sur les dispositifs de défiscalisation tels que les lois Pinel et Censi-Bouvard. À défaut de présenter un apport suffisant, vous pourrez ainsi amortir votre investissement via les loyers perçus.  

Investir dans l’immobilier locatif sans apport, une option prisée par les particuliers

Grâce au dispositif Pinel, les ménages ont la possibilité d’acheter un bien immobilier sans apport. Investclub.fr vous conseille de faire appel à un expert, qui prendra en considération plusieurs paramètres tels que :  

  • Le montant estimé des loyers ; 
  • Les frais d’assurance ; 
  • Les charges de copropriété ; 
  • Les taxes et impôts. 

Cibler un territoire attractif pour un immobilier locatif rentable

Une question primordiale se pose lorsque l’on souhaite investir dans le secteur de l’immobilier : ou acheter précisément ? Nos experts ont étudié le marché pour vous et vous propose de découvrir des zones attractives sur lesquelles il est intéressant, pour vous, d’investir en locatif.

Les métropoles françaises, un eldorado pour les investisseurs

Vous l’avez compris, les grandes villes françaises offrent des opportunités très intéressantes d’investissement pour les particuliers. En effet, la demande ne faiblit pas, bien au contraire. Face à une population étudiante en pleine croissance et au vieillissement de la population, les résidences à services se multiplient dans les grands centres urbains. Mais dans quelle ville investir en immobilier neuf ? Coup d’œil sur le prix moyen d’un appartement au m² dans un panel de villes sélectionnées. 

lyon france
marseille france
bordeaux france
Villes Prix moyen d’un appartement au m² (1) 
Paris 10 192 € 
Lyon 3e 5 376 € 
Bordeaux 4 755 € 
Toulouse 3 775 € 
Marseille 3 388 € 
Source (1) : meilleursagents.com

N’hésitez pas à élargir votre spectre de prospection aux villes moyennes. De même, explorez la piste des collectivités éligibles au dispositif Denormandie. Afin d’inciter les particuliers à investir dans l’ancien, cette mesure accorde également des réductions d’impôt intéressantes. 

Paris, le Graal pour un achat immobilier

paris france

Et quid de l’investissement immobilier locatif à Paris ? La capitale se caractérise par un marché sous tension, entretenu par une demande permanente. Étudiants, jeunes diplômés et touristes alimentent une pression immobilière constante. Avec un ratio offre/demande déséquilibré, le marché tourne nettement à l’avantage de l’investisseur. Seulement, avec des prix au m² qui atteignent des sommets, un capital solide est requis avant d’investir dans l’immobilier à Paris. 

Prospecter dans les quartiers avec un fort potentiel

Entre l’hyper-centre et la banlieue, tous les espaces urbains n’offrent pas la même rentabilité locative. Une grille de critères non-exhaustive devrait vous permettre de cibler certains quartiers en priorité :   

  • Une excellente desserte par les réseaux de transport ; 
  • La proximité des commerces et des services publics ; 
  • La présence d’espaces verts et d’infrastructures sportives et culturelles. 

Située en périphérie, la couronne périurbaine répond à tous les critères, en plus de proposer des loyers modérés aux futurs locataires. Elle répond également à un besoin d’évasion et de proximité avec la nature, qui anime les Français(-ses) depuis la pandémie et les confinements. 

Opter pour un placement dans l’immobilier locatif neuf

Pourquoi privilégier l’achat d’un bien neuf ? Afin de profiter du dispositif Pinel, inauguré en 2015 afin de booster l’investissement et de limiter l’envolée des prix des loyers. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, il offre à l’acquéreur des réductions d’impôt en fonction de la durée de l’engagement. En contrepartie, celui-ci doit plafonner les loyers. Bénéfique à la fois au locataire et au bailleur, le dispositif Pinel permet de réaliser de belles économies d’impôt. 

Durée de l’engagement Déductions d’impôt 
(par rapport au prix de revient du bien) 		Économies d’impôt 
6 ans 12 %  36 000 € 
9 ans 18 % 54 000 € 
12 ans 21 % 63 000 € 

Vous souhaitez en savoir plus sur la loi Pinel ? Au préalable, assurez-vous que votre commune est éligible et que vos potentiels locataires présentent les plafonds de ressources nécessaires.  

Acquérir un bien immobilier neuf a également de multiples avantages. Fraîchement sorti de terre, il ne nécessitera pas de travaux de rénovation. Quand bien même, une garantie décennale vous protège en cas de dommages constatés. Élaboré en conformité avec les normes énergétiques, le logement en question vous garantira des économies d’énergie sur le long terme. Afin de profiter d’une meilleure rentabilité locative, nous vous conseillons de privilégier un bien immobilier locatif meublé.  

Investir en toute sérénité dans une résidence de services

En vigueur jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Censi-Bouvard s’applique aux résidences avec services, à savoir : 

  • Les résidences étudiantes ; 
  • Les résidences réservées aux seniors et aux personnes dépendantes.  

Comme la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard incite à l’investissement grâce à une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du logement. Comme dans le cadre d’une S.C.P.I., la gestion de votre bien sera confiée à un exploitant. Ainsi, vous serez délesté des tâches administratives et financières, relatives à votre bien. Si ce type de placement est extrêmement porteur, en revanche il requiert un engagement de 9 ans minimum.  

Choisir le statut de bailleur le plus avantageux

Après l’acquisition de votre bien locatif, vous devrez opter pour le statut de bailleur adapté à vos recettes. Comparons les 2 statuts actuellement en vigueur :  

Statut de bailleur Conditions d’éligibilité Régime fiscal 
Loueur en meublé professionnel (L.M.P.)   Recettes annuelles supérieures à 23 000 € TTC ; recettes équivalant à plus de 50 % de vos revenus. Exonération de la T.V.A. ; taxe foncière ; cotisation foncière des entreprises (C.F.E.), à condition que votre bien soit inclus dans votre résidence principale. 
Loueur en meublé non professionnel (L.M.N.P.) Recettes annuelles inférieures à 23 000 €  Le régime micro-BIC : abattement de 50 % sur les recettes ; ou le régime réel : déduction de toutes les charges de vos recettes. 

S.C.P.I. vs immobilier locatif ?

La question mérite d’être posée. En effet, un investissement dans la pierre et un placement financier ne nécessite ni le même capital, ni la même implication de votre part. Afin de vous aider à faire le choix le plus adapté à votre profil, voici quelques pistes de réflexion.  

De plus en plus prisé, le modèle de la S.C.P.I. (Société civile de placement immobilier) génère des revenus passifs, fondés sur un investissement immobilier. N’étant pas propriétaire de votre bien, vous serez donc exempté des tâches administratives et financières.  

Intéressant sur le long terme, un placement dans une S.C.P.I offre un rendement immobilier annuel estimé à 5 %. Accessible à tous les budgets, ce type de placement ne nécessite par ailleurs aucune implication de votre part.  

⇾ A contrario, un investissement dans l’immobilier locatif exige du bailleur d’être constamment à pied d’œuvre, en particulier dans le cas des locations saisonnières ou à courte durée.  

FAQ : Investissement dans l’immobilier locatif

Est-il possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport ?

Depuis 2015, le dispositif Pinel permet aux particuliers d’investir sans apport. Sous réserve de présenter un dossier solide, vous pourrez ainsi rembourser votre emprunt grâce aux loyers perçus. En outre, vous bénéficierez de réductions d’impôt, en fonction de la durée de votre engagement. Ainsi, vous réaliserez 36 000 € d’économies d’impôt sur 6 ans. 

Selon vous, dans quelle ville investir en immobilier locatif en 2024 ?

En réalité, la majorité des grandes villes françaises présentent de belles opportunités d’investissement. En raison d’une demande en plein essor, le marché local reste sous tension, garantissant ainsi une forte rentabilité locative pour le propriétaire. Si Paris reste un eldorado pour les investisseurs, les villes régionales présentent également un fort potentiel comme Lyon, Bordeaux, Marseille, Nantes et Toulouse.

SCPI vs immobilier locatif : quel type de placement est le plus avantageux ?  

En réalité, tout dépend de vos ressources, de vos besoins et de vos disponibilités. Effectivement, investir dans un bien locatif nécessite une implication constante de la part du propriétaire. Au contraire, placer son argent dans une S.C.P.I. vous soulage de la totalité des charges administratives et financières. Votre placement génère des revenus passifs, en contrepartie d’un investissement minimum de votre part. 

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