Comment investir dans un immeuble de rapport ? Guide 2024

Et si votre prochain projet immobilier était d’investir dans un immeuble de rapport ? Vous ne savez pas en quoi cela consiste ? Ni comment vous y prendre ? Nos experts vous éclairent point par point avec ce guide complet et détaillé pour une opportunité locative qui peut être très rentable !

Combien investir ?	Entre 150 000 et 180 000 euros
Meilleure ville pour investir	Top des villes avec une excellente rentabilité locative : Nantes ; Toulouse ; Lille ; Rennes ; Strasbourg ; Angers ; Montpellier.
Investissement de départ conseillé	À partir de 150 000 euros
Risque N°1	Manque de liquidité sur un marché expert et très qualifié
Intérêt Investclub	7/10

L’avis de notre investisseur sur les immeubles de rapport

Est-il vraiment rentable de choisir les immeubles de rapport ? Notre avis est 100 % favorable à ce placement. Toutes les études comptables démontrent que la rentabilité d’un investissement en immeuble de rapport est plus élevée que les autres projets locatifs (environ 7 % annuels).

Nous apportons un bémol à ce constat. C’est un investissement qu’il est préférable de ne pas privilégier pour un investisseur débutant. Le marché est très spécifique et demande souvent un capital initial important. Le risque est concentré sur un seul bien. Il faut donc avoir les ressources nécessaires pour faire face à une éventuelle déconvenue.

Sommaire

L’avis de notre investisseur sur les immeubles de rapport
Définition d’un immeuble de rapport
Où investir dans un immeuble de rapport ?
Avantages et inconvénients de l’investissement en immeubles de rapport
Quel budget pour un immeuble de rapport ?
Comment choisir un immeuble de rapport pour investir ? 8 critères
Comment financer l’achat d’un immeuble de rapport ?
Choisir un régime fiscal pour investir
La rentabilité de votre investissement dans un immeuble de rapport
Immeuble ancien VS immeuble neuf
Protéger votre immeuble de rapport
Et la vente d’un immeuble de rapport ?
FAQ : Investir dans un immeuble de rapport
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Définition d’un immeuble de rapport

Commençons notre guide avec une définition de l’immeuble de rapport et en quoi il est une stratégie à comment investir dans l’immobilier.

Cette expression remonte au XVIIIᵉ siècle où sont apparus les premiers immeubles voués à accueillir des locataires, notamment à Paris. Un immeuble de rapport était un bon moyen pour les propriétaires fonciers de gagner de l’argent grâce aux loyers perçus.

En règle générale, ce type de bâtiment propose des appartements relativement semblables en termes de superficie et d’équipements.

Désormais, on parle d’immeubles de rapport à propos de lots de logements possédés par un propriétaire unique (physique ou moral) qui les utilise uniquement dans le cadre d’un projet de placement à caractère locatif.

Où investir dans un immeuble de rapport ?

C’est l’un des points primordiaux à étudier avant d’investir dans l’immobilier : quelle est la meilleure localisation pour mon investissement ? Choisir un immeuble de rapport en Ile-de-France pour investir est une bonne idée ? Non.

Le but est évidemment de s’offrir le maximum de garanties d’encaisser des loyers de manière régulière à moindre frais.

Voici quelques villes à fort potentiel où investir dans l’immobilier, repérées par les experts de la rédaction :

Lille : ville étudiante, coût d’acquisition faible, fort rendement locatif ;
Toulouse : cité étudiante, bassin d’emploi dynamique, bonne rentabilité locative ;
Strasbourg : forte activité économique, marché de l’immobilier attractif, bon rendement locatif.

Il s’agit d’une liste non exhaustive. D’autres critères sont à prendre en considération avant de faire son choix.

Avantages et inconvénients de l’investissement en immeubles de rapport

Expliquons pourquoi investir dans un immeuble de rapport est une stratégie intéressante en quelques points-clé. Soulignons également les risques à connaître avant de mobiliser son capital sur ce type d’investissement.

Avantages

Charges locatives plus faibles
Rentabilité locative plus élevée
Gestion simplifiée
Exposition au risque plus faible : répartition sur lots
Plus-values plus importantes en cas de revente par unité
Diversification et fructification du portefeuille plus rapide

Inconvénients

Investissement initial plus important
Marché moins liquide
Risque concentré sur un seul immeuble
Frais d’entretien supportés seul (ex : travaux)

Quel budget pour un immeuble de rapport ?

La notion de budget est évidemment très variable d’une ville à une autre. Le prix au mètre carré diffère énormément entre Paris (11 340 €) et Saint-Etienne (1 445 €) par exemple. La moyenne nationale se situe à 3 780 € (novembre 2022).

Il est donc possible de faire l’acquisition d’un immeuble de rapport dans un secteur où le prix du marché est raisonnable à partir de 150 000 – 180 000 euros.

À notre avis, investir dans un immeuble de rapport, pour un premier investissement, ne doit pas dépasser 200 000 euros. C’est un marché spécifique qui demande une bonne dose de connaissances et d’études préalables.

Comment choisir un immeuble de rapport pour investir ? 8 critères

Voyons en 8 critères comment investir dans un immeuble de rapport avec efficacité et en limitant au maximum les risques. Ces éléments permettent d’établir une stratégie cohérente avec vos objectifs financiers.

1. Le potentiel d’un immeuble

Est-ce que cet immeuble est attractif pour les locataires ? Est-ce que le montant des loyers est suffisant pour créer un revenu me permettant d’autofinancer mon crédit bancaire ? Cela fait partie des questions inhérentes au potentiel d’un bien immobilier. En tant qu’investisseurs, nous pouvons aussi considérer le type du bâtiment : d’époque ou alors HLM par exemple.

Un immeuble de rapport doit s’intégrer naturellement à sa stratégie locative. C’est pourquoi il peut être malin de se faire accompagner par un professionnel pour une estimation réaliste de son potentiel.

2. La situation géographique du bien

L’emplacement est un point central à ne surtout pas négliger. En règle générale, un immeuble de rapport situé en centre-ville présente un meilleur taux d’occupation des appartements qu’un bâtiment construit dans une zone excentrée.

De plus, le choix de la ville d’achat est primordial. Par expérience, une ville avec beaucoup d’étudiants ou avec une vie économique dynamique (ex: entreprises, tourisme) est beaucoup plus attractive (donc plus de locataires potentiels) qu’une zone sinistrée où la vie culturelle est absente et l’emploi très rare.

3. Les points clés

Avant d’acheter un bâtiment dans son intégralité, plusieurs points clés sont à contrôler impérativement pour s’éviter de mauvaises surprises. Une fois encore, se faire accompagner par un professionnel de la construction peut s’avérer être un atout de taille. Nous les avons synthétisés en 3 groupes :

L’EXTÉRIEUR	LES COMMUNS	LES APPARTEMENTS
Façade	Boîtes aux lettres	Porte d’entrée
Toiture	Sols, murs et escaliers	Fenêtres
Porte d’entrée	Combles	Sols
Immeubles contigus	Local poubelles	Murs et plafonds
	Compteur eau et électricité	Plomberie
	Caves	VMC
		Electricité
		Compteurs individuels

Source : learn-immo.fr

4. Les travaux d’aménagement

Ce point est un élément récurrent aux investissements immobiliers. Quels sont les travaux d’aménagement / d’équipement à prévoir et sous quel délai ? Il est tout à fait possible de faire un investissement locatif avec travaux si on a totalement connaissance et conscience des montants à prévoir qui vont irrémédiablement impacter le rendement global.

Si tout est correctement budgétisé, nous ne voyons aucune contrainte à cette démarche. Attention, malgré tout, à évaluer avec justesse le différé sur le retour sur investissement.

5. La fiscalité d’un immeuble de rapport

Opter pour un immeuble de rapport est une stratégie tout à fait pertinente dans le cadre d’une optimisation fiscale en profitant de différents dispositifs de défiscalisation. Citons quelques exemples qui attirent de nombreux investisseurs qui visent à réduire leurs impôts :

Loi Denormandie ;
Dispositif Malraux ;
Déficit foncier ;
Loi Cosse.

Il est également important d’estimer le volume financier des loyers potentiels et d’anticiper l’impact sur son imposition.

6. La demande étudiante

Ce critère vient en complément du choix de l’emplacement géographique pour son investissement immobilier. Toutes les statistiques le prouvent. Les villes étudiantes représentent un potentiel locatif bien plus élevé qu’une ville où une grande part de la population sont des retraités.

Il est donc totalement pertinent de sélectionner en priorité un immeuble de rapport situé dans une ville qui propose des structures dédiées aux études supérieures. Par exemple, en 2019 à Lille, la population représentait 16.7 % des habitants. Un excellent ratio pour l’investissement locatif.

7. Libre, sans locataire

Certains investisseurs considèrent qu’investir dans un immeuble de rapport sans locataire représente un avantage important pour plusieurs raisons. Tout d’abord, cela laisse le champ libre pour réaliser d’éventuels travaux d’aménagement, de rénovation ou d’équipements complémentaires pour optimiser les futurs revenus locatifs.

Deuxième point, c’est l’occasion de choisir soi-même le profil de ses locataires et de s’offrir toutes les garanties possibles pour limiter les loyers impayés et le turn over intempestif.

8. Déjà loué

A contrario, d’autres investisseurs préfèrent l’achat d’une bâtisse avec tous les appartements loués afin de ne pas rencontrer de problème de cash flow pour rembourser son crédit bancaire ou encaisser ses revenus supplémentaires. C’est un excellent argument pour rassurer un banquier frileux de financer un tel projet locatif.

Il nous semble cependant pertinent d’étudier l’historique des locataires afin d’identifier d’éventuels mauvais payeurs ou fauteurs de troubles. Avec ou sans locataire, c’est un choix très personnel qui doit s’inscrire dans la logique de l’investissement immobilier.

Comment financer l’achat d’un immeuble de rapport ?

Passons à la partie financement. Quelles sont les méthodes recommandées pour financer l’acquisition de son immeuble de rapport ? Nous retrouvons l’option la plus courante : le prêt bancaire. Nous nous attarderons un instant sur l’achat sans apport.

Le prêt immobilier

C’est la solution la plus courante pour investir dans un immeuble de rapport dans la mesure où le capital nécessaire peut être colossal. Cela passe par un montage de dossier complet avec la quasi obligation de fournir un apport qui couvre au moins les frais de notaire (environ 8 % du prix d’achat du bien sur de l’ancien).

Il est conseillé de faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir le meilleur prêt bancaire (poids des intérêts). Utiliser le levier bancaire est un excellent moyen de booster son patrimoine. Pour cela, passer par un courtier en prêt immobilier est une stratégie souvent payante (gain de temps et d’argent) malgré une commission à régler.

Possible d’investir dans un immeuble de rapport sans apport ?

Oui, cela est possible. Mais sous certaines conditions. Tout d’abord, il est indispensable de souscrire un crédit immobilier dans une banque. L’absence d’apport peut vous fermer quelques portes puisque l’établissement bancaire pourrait se montrer très réticent face à cette absence de garantie financière.

Par contre, si le dossier de votre projet locatif est bien ficelé, il existe différents dispositifs étatiques qui vont rassurer la banque. Par exemple, le dispositif Loi Pinel qui oblige le propriétaire à louer ses appartements pendant une durée définie contre une défiscalisation des loyers encaissés. C’est l’assurance que le crédit soit correctement remboursé.

Choisir un régime fiscal pour investir

Sous quel régime fiscal acheter un immeuble de rapport ? 2 solutions s’offrent aux investisseurs : l’acquisition via une SCI ou l’achat en nom propre. Voyons quelles sont leurs principales différences.

Solution 1 | Acheter un immeuble en SCI

C’est l’une des stratégies les plus conseillées par les experts dans le cadre d’un immeuble de rapport. Acheter via une SCI (Société Civile Immobilière) à l’IS (Impôt sur la Société) permet au propriétaire du bien de continuer à développer son capital tout en minimisant fortement l’impact sur son imposition personnelle. C’est la société qui est taxée sur les loyers encaissés (moins les frais réels) sans confusion avec d’autres sources de revenus (comme un emploi ou d’autres biens immobiliers).

L’autre avantage est que SCI peut réinvestir facilement ses bénéfices dans d’autres biens immobiliers. Cela accélère le développement du portefeuille foncier et limite le poids de la fiscalité.

Solution 2 | Acheter un immeuble en nom propre

D’un point de vue administratif, acheter un immeuble en nom propre est la solution la plus simple. De plus, il existe plusieurs régimes fiscaux avantageux pour déclarer ses revenus locatifs : la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) en micro BIC ou au réel par exemple.

En contrepartie, il faut bien étudier la question en amont afin de maîtriser au maximum le coût de ce choix sur sa situation fiscale. Les dispositifs de défiscalisation sont en général destinés aux personnes physiques qui optimisent leur fiscalité.

La rentabilité de votre investissement dans un immeuble de rapport

La question de la rentabilité d’un placement immobilier doit être au cœur de vos préoccupations lorsque vous commencez à donner vie à votre projet locatif. Entrons de manière très pragmatique dans le vif du sujet.

Calcul de la rentabilité

La rentabilité locative se calcule partir de plusieurs éléments :

Prix d’achat total ;
Montant des loyers annuels ;
Taxe foncière ;
Charges liées à l’entretien.

Pour faire simple, on met en rapport (montant des loyers encaissés) / (le remboursement de prêt + la taxe foncière + les charges), ce qui donne un rendement brut. À cela s’ajoute l’imposition qui permet de dégager un rendement net.

Astuces pour accroître la rentabilité

Voici nos conseils pour accroître la rentabilité d’un immeuble de rapport :

Négocier le prix d’achat, pour réduire l’investissement initial ;
Faire jouer l’effet de levier bancaire pour un développement plus rapide de son patrimoine foncier ;
Optimiser l’immeuble : équipements des appartements, mise en valeur des pièces et volumes, rénovation des communs ;
Évaluer avec justesse le montant des travaux à prévoir.

Il est plus que recommandé de prendre soin de son bien pour attirer des locataires de qualité et de se donner toutes les chances de revendre avec plus-value son bien après plusieurs années d’exploitation. En lots ou appartement par appartement.

Immeuble ancien VS immeuble neuf

Il faut admettre que construire un immeuble neuf est un projet motivant qui offre quelques promesses sur la qualité du produit final en maîtrisant chaque étape. Pourtant, l’espace disponible à la construction se fait de plus en plus rare avec des règles toujours plus strictes. La délégation de pouvoir à un professionnel de construction peut entraîner quelques mauvaises surprises.

Il nous apparaît donc plus simple et sûr d’investir dans de l’ancien où un historique de location est disponible. Attention à bien identifier les éventuels défauts qui vont nécessiter une réhabilitation pour ne pas se retrouver avec un immeuble peu rentable.

Protéger votre immeuble de rapport

Expliquons en quoi il est important de protéger son immeuble de rapport et quelles sont les obligations à respecter :

L’assurance habitation propriétaire ;
Les dispositions à prendre pour protéger les occupants en cas d’incendie.

1. L’assurance

D’un point de vue administratif, il est obligatoire que le propriétaire (moral ou physique) assure son immeuble en cas d’avaries sur le bâtiment en lui-même. Par exemple suite à des intempéries ou un problème technique (rupture de canalisation, panne électrique dans les communs, etc.).

Cette assurance protège le propriétaire et permet une prise en charge (partielle ou totale) par l’assureur. Ce contrat s’accompagne d’une responsabilité civile (RC) qui protège légalement le propriétaire en cas d’implication d’une tierce personne occupant un logement.

2. La réglementation incendie

En ce qui concerne la réglementation incendie, le propriétaire est tenu de fournir un certain nombre d’équipements de protection. Voici ce que prévoit la loi :

Blocs-Portes Coupe-feu lorsque cela le nécessite selon la loi de 1987 (permis de construire datant d’avant le 5 mars 1987) ;
Présence d’un extincteur dans chaque escalier ;
Présence d’au moins un détecteur de fumée dans chaque logement ;
Obligation de ramonage des conduits d’évacuation des gaz brûlés ;
Affichage des plans et consigne de sécurité en cas d’incendie ;
Vérification périodique des équipements de détection et protection contre l’incendie.

Et la vente d’un immeuble de rapport ?

Passons à la partie vente d’un immeuble de rapport. Comment se déroule-t-elle ? Quels sont les frais à prévoir ? Quel est le taux d’imposition sur les plus-values réalisées ?

Déroulement

Nous recommandons de passer par une agence immobilière pour simplifier la vente d’un bien et s’assurer qu’elle se déroule en conformité avec la législation en vigueur. La vente se déroule en 7 étapes :

Prise de décision de la mise en vente ;
Estimation du prix de vente ;
Acte de mise en vente ;
Rédaction d’une annonce immobilière ;
Réalisation des visites ;
Négociation et signature d’un compromis de vente ;
Signature de l’acte définitif de vente

Frais

Même si une grande majorité des frais sont à la charge de l’acquéreur, le vendeur doit s’acquitter d’un certain nombre de frais. Les frais obligatoires résident dans la réalisation des diagnostics énergétiques si ces derniers ne sont plus valables. Ainsi que la facturation de l’état daté (frais de fonctionnement au moment de la vente).

À cela s’ajoutent des frais annexes optionnels comme les frais d’agence, les travaux de rafraichissement nécessaires pour la mise en vente, taxes d’urbanisme ou encore remise à neuf d’un ou plusieurs logements.

Impôt

La fiscalité sur les plus-values dépend de la situation de détention :

Pour une propriété en nom propre, plusieurs abattements sont à prendre en considération, notamment sur la durée de détention. La plus value est soumise à l’impôt sur le revenu soit 19 % + 15.5 % de prélèvements sociaux (soit 34.5 %). Plus éventuellement 2 à 6 % supplémentaires en cas de plus-values importantes (plus de 50 000 €) ;
Pour une détention via une SCI, c’est l’IS qui s’applique soit 33.33 % du montant des bénéfices réalisés.

FAQ : Investir dans un immeuble de rapport

Quel apport pour acheter un immeuble de rapport ?

Afin de faciliter l’accession à la propriété d’un immeuble de rapport via un emprunt bancaire, il est recommandé de fournir un apport qui couvre au moins les frais notariés et frais d’agence immobilière (environ 10 %). Dans la mesure où l’achat d’un immeuble peut vite atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros, cet apport peut être très conséquent. Exemple: au moins 30 000 € pour un bien d’une valeur nominale de 300 000 €.

Quelle rentabilité nette attendre d’un investissement en immeuble de rapport ?

Ce rendement dépend de plusieurs facteurs dont le prix d’acquisition et les frais annexes. En moyenne, la rentabilité locative s’élève autour de 7 %. Plusieurs moyens sont disponibles pour optimiser celle-ci, comme par exemple, négocier le prix d’achat.