Avatar de Vanessa
Publié par :
🕒 Temps de lecture : 14 min
🗓️ Dernière mise à jour de l'avis : 27/06/2023

Investir en démembrement de propriété : Bons plans 2024

L’investissement locatif est un placement financier très recherché par les investisseurs. Il représente la promesse de revenus réguliers à court, moyen et long terme. Pourtant, cette stratégie n’est pas dénuée de certains inconvénients. Avez-vous envisagé d’investir en démembrement de propriété ? Suivez notre guide complet et découvrez cette alternative immobilière qui présente plusieurs atouts de poids.

investir en démembrement
Combien investir ?À partir de 200 euros la part en SCPI
Meilleure ville pour investirTop 5 des villes où investir en 2024 : 
1.Bordeaux
2.Lille
3.Angers
4.Marseille
5.Rennes
Investissement de départ conseillé60 000 euros
Meilleur type de bienAppartement situé en hyper centre-ville dans une zone touristique dans un programme de construction neuf
Intérêt Investclub7/10

L’avis de notre investisseur sur le démembrement de propriété

L’investissement en démembrement de propriété est une stratégie financière très intéressante. En dépit de son aspect très technique (qui peut effrayer plus d’un investisseur aguerri), elle s’applique à différents objectifs : optimisation fiscale, succession / donation immobilière, plus-value à long terme.

Malgré tout, nous devons admettre que ce type d’investissement immobilier s’adresse en grande majorité aux investisseurs les plus riches qui cherchent une méthode efficace pour réduire leur assiette IFI et réduire la charge de gestion de leur patrimoine. L’absence d’encaissement prévisionnel de loyers peut vite conduire à une sélection bancaire naturelle qui ne permet pas de financer l’acquisition faute de moyens financiers.

C’est quoi le démembrement de propriété ?

Posons les bases de ce guide d’achat. L’investissement en démembrement est un placement immobilier technique qu’il est essentiel d’éclaircir.

On appelle également cette stratégie : l’investissement en nue-propriété. Pour investir en nue propriété, les investisseurs ont recours au démembrement. Que veut dire nue propriété ? Être propriétaire d’un bien immobilier sans jouir de ses revenus locatifs potentiels.

Pour faire simple, c’est l’opportunité de réaliser un partage des droits de propriétaire entre 2 personnes : le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le premier acquiert le bien moins cher (environ 60 % de la valeur). L’usufruitier peut utiliser le bien comme il l’entend pendant la période contractuelle (location, occupation principale) mais s’engage à conserver le bien immobilier en l’état. Autrement dit, s’occuper de l’entretien et régler toutes les charges inhérentes au bien.

Les différents types de démembrement de propriété

On distingue 2 types d’investissements en nue-propriété : 

  1. Investir en démembrement temporaire : acheter via un contrat stipulant la durée du démembrement (10, 15 ou 20 ans). Le propriétaire peut décider de vendre ses droits à tout moment ; 
  2. L’investissement en démembrement viager : l’investisseur récupère sa pleine propriété au décès de l’usufruitier. Cette stratégie est souvent utilisée dans le cadre d’une succession.

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Que signifie investir en démembrement de propriété ? Sur le principe, l’achat en nue propriété est assez similaire à une acquisition immobilière classique. L’investisseur achète un bien auprès d’un vendeur après avoir emprunté le montant à une banque.

La différence repose sur la répartition des droits à la propriété. Un contrat est signé entre l’acquéreur principal et son usufruitier sous la forme d’une répartition 60 % / 40 % pour une durée de 15 à 20 ans.

Pour rappel, le droit à la propriété repose sur 3 éléments : 

  • L’usus = droit d’utiliser le bien ;
  • Le fructus = droit de tirer des revenus du bien immobilier ;
  • L’abusus = droit de disposer du bien (ex: sa vente).

Investir en démembrement immobilier peut se résumer ainsi :

USUFRUITIERUsus + FructusSes droits pendant la durée du démembrement :
– Utiliser le bien comme il l’entend : l’occuper comme résidence, faire de la location et encaisser des loyers

Ses devoirs :
– Entretenir et conserver le bien dans un parfait état.
– Payer à sa charge l’ensemble des charges relatives à l’utilisation du bien (factures, impôts locaux, etc.)
NU-PROPRIETAIREAbususSes droits :
– Ne supporter aucune inhérente au bien acquis par ce procédé.
– Au terme du contrat, il retrouve la pleine propriété et peut disposer comme il l’entend de son utilisation. Sans avoir à régler de frais supplémentaires

Qui utilise le démembrement de propriété ?

Nous avons identifié 2 cas de figure dans lesquels il est recommandé d’investir en nue-propriété : 

  • Faire l’acquisition d’un bien immobilier à moindre coût en profitant de la décote mécanique liée au contrat de démembrement. Souvent 40 % moins cher qu’un achat en pleine propriété ;
  • Profiter d’une fiscalité avantageuse dans le cadre de la transmission de patrimoine tout en conservant la pleine jouissance du bien.

Les avantages et inconvénients de l’investissement en démembrement

Les avantages

  • Acheter un bien à moindre coût
  • Pas d’imposition supplémentaire puisque qu’aucun encaissement de loyers et aucun déficit foncier
  • Une excellente méthode pour réduire son assiette IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
  • Réduire le poids fiscal sur les frais de succession pour épargner au maximum son patrimoine
  • Transmettre son patrimoine immobilier tout en conservant les revenus générés par le(s) bien(s) locatif(s)

Les inconvénients

  • Assez compliqué de trouver une personne qui souhaite faire une vente en nue propriété. Ce marché est beaucoup moins dense que celui de la pleine propriété
  • Plus l’opération est engagée tôt, plus l’avantage fiscal est important. En cas de décès de l’usufruitier, on part sur un cas de démembrement viager sans taxation supplémentaire

Les avantages d’investir en démembrement au niveau fiscal

Apportons quelques précisions sur les atouts fiscaux d’investir en démembrement

  • Lors d’une donation du droit en  nue-propriété avec conservation de l’usufruit, il y a une non-imposition sur le droit de jouissance. Le calcul est uniquement fait sur la part en nue-propriété ;
  • Plus l’opération est engagée tôt, plus l’avantage fiscal est important. En cas de décès de l’usufruitier, on part sur un cas de démembrement viager sans taxation supplémentaire.

Les types de démembrement

Le démembrement immobilier peut prendre plusieurs formes. A chacune de ces formes correspond une stratégie financière qui répond à nos propres objectifs financiers et notre tolérance au risque de perte en capital. Comme évoqué dans la définition générale, 2 types de démembrements sont envisageables pour les investisseurs : 

  1. En viager ;
  2. Ou temporaire.

1. Le démembrement viager

Cette option regroupe 2 notions. Celle du démembrement immobilier d’une part qui consiste à partager le droit à la propriété avec un nu-propriétaire et un usufruitier. Et celle du viager qui consiste à passer un accord entre un vendeur et un acquéreur sur le principe que le second devient pleinement propriétaire lors du décès du premier.

Pour résumer, un démembrement viager consiste en un partage des droits à la propriété d’un bien immobilier. Le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien lors du décès de l’usufruitier. Il n’y a aucune notion de période de démembrement comme dans le cas du démembrement temporaire.

2. Le démembrement temporaire

Faire le choix d’une acquisition en démembrement temporaire implique de s’engager contractuellement sur une période définie. Souvent à partir de 10 ans, au maximum 20 ans. Dans ce cas de figure, le propriétaire fait une croix sur l’ensemble des revenus locatifs (loyers) potentiels du bien pendant la durée du contrat. En contrepartie, il développe son patrimoine à moindre frais.

À échéance, il retrouve la pleine propriété sans frais supplémentaire.

Comment financer votre bien ?

Parmi les conseils pour investir en démembrement, il nous semble particulièrement pertinent de donner quelques astuces pour financer son bien immobilier. D’après notre expérience, 3 modes de financement sont envisageables pour investir en nue-propriété :

  1. L’autofinancement ;
  2. La souscription d’un crédit immobilier ;
  3. Investir en démembrement SCPI.

Pour les plus fortunés ou avec une solide épargne personnelle (spécialement constituée pour ce projet immobilier), l’autofinancement est une solution intéressante. Certes, il mobilise l’ensemble du capital sans aucune rentrée de revenus locatifs pendant la période de démembrement. Mais il n’engage aucun remboursement de mensualités.

La grande majorité des investisseurs va opter pour la souscription d’un crédit immobilier auprès de sa banque commerciale. Contrairement à un achat à but locatif classique, le banquier peut se montrer réticent face à ce projet puisque l’investisseur doit assumer sur ses autres revenus le remboursement dudit prêt. Le meilleur argument à avancer est la vision à long terme où au bout de 15 ou 20 ans le bien a été acquis à – 40 %. De plus, cette méthode permet de faire jouer le levier bancaire. C’est-à-dire emprunter plus pour investir dans un bien plus important ou plusieurs biens en mutualisant les mensualités. À échéance, ce sont des revenus locatifs supplémentaires à encaisser

Enfin, il est possible d’investir en démembrement SCPI. Autrement dit, passer par une société gestionnaire de biens locatifs et d’acheter des parts de ladite société. Nous détaillons cette option dans une section à venir

Exemple d’un achat en démembrement

Imaginons un investisseur qui décide d’acheter un appartement type T3 en démembrement de propriété. Il trouve un accord avec le vendeur qui souhaite vendre son bien 150 000 euros. Avec cette stratégie, l’investisseur emprunte uniquement 90 000 euros + 1 000 euros pour les frais notariaux. En effet, avec le démembrement, en moyenne, un investisseur règle 60 % du prix plein, soit 150 000 * 0.6 = 90 000.

Un accord est signé entre le nu-propriétaire (acheteur) et l’usufruitier (vendeur) sur une période de 15 ans. À échéance, l’investisseur devient pleinement propriétaire du bien pour la somme de 91 000 euros, sans avoir payé l’ensemble des charges relatives à l’appartement (impôt foncier, entretien, etc.).

À partir de ce moment, il peut disposer comme il le souhaite du T3 en l’occupant, en le louant ou le revendant.

SCPI et démembrement de propriété

Comme nous l’avons évoqué rapidement dans une précédente, il est possible d’opter pour la SCPI en nue propriété (Société Civile en Placement Immobilier). Pour faire simple, c’est une société spécialisée en acquisition et gestion des biens immobiliers. Autrement dit, l’investisseur délègue un grand nombre de tâches administratives à cette société gestionnaire qui se rémunère via une commission.

Détaillons à présent ce type d’investissement.

Quelle SCPI choisir pour un achat en nue-propriété ?

Les SCPI sont nombreuses sur le marché. Même dans le cas du démembrement de propriété. Certaines SCPI proposent uniquement ce type d’opportunités sur des biens neufs disponibles ou en cours de construction. Souvent dans le cadre de logements sociaux type HLM. Ce sont les meilleurs programmes pour investir de cette manière.

En France, nous recensons 2 SCPI avec une excellente réputation et des offres très intéressantes : Perial et Primonial. Le démembrement débute dès 5 ans avec un coût initial de plus de 75 % du prix en pleine propriété. Plus la durée s’allonge, plus ce montant diminue.

Le nu-propriétaire en SCPI

Plusieurs points à signaler : 

  • Le nu-propriétaire achète des parts à la SCPI ;
  • Il ne touche aucun revenu locatif ;
  • Il ne paye aucune charge pendant le contrat ;
  • Il ne paye pas l’IFI sur ce bien ;
  • Il bénéficie de la décote de 25 % à 40 % sur ses parts ;
  • Il diminue l’ensemble de ses impôts immobiliers.

C’est une bonne option pour les investisseurs les plus fortunés qui ont besoin d’une solution d’optimisation fiscale (ex: dispositif Loi Pinel).

L’usufruitier en SCPI

Quant à l’usufruitier, il touche pleinement durant la période contractuelle les revenus locatifs via ses parts de SCPI en ne payant qu’une partie (les 25 % – 40 % de la décote) du prix des parts.

C’est l’occasion de profiter d’un rendement annuel très important, d’être exonéré d’impôts sur ces revenus locatifs (en cas de déficit foncier non imputé) et de reconstituer son capital progressivement.

La succession ou la donation en démembrement SCPI.

Il s’agit l’une des réponses les plus pertinentes à la question : pourquoi investir en démembrement immobilier ?

Cette stratégie patrimoniale est de plus en plus courante, car elle est un excellent moyen de protéger sa famille face à un avenir incertain.

Cela permet un partage entre les parents et les enfants alors que tous les membres sont vivants. D’un côté, les parents donnent le bien mais profitent de l’usufruit de leurs parts. De l’autre, les enfants sont nu-propriétaires et ne règlent aucune charge. Lors du décès des parents, ils retrouvent la pleine propriété sans avoir à s’acquitter de frais de succession pesants.

Fin de contrat de démembrement en SCPI

Les règles du démembrement immobilier classique s’appliquent également à la SCPI. À l’échéance du contrat, l’usufruit rejoint la nue-propriété hors fiscalité.

Lors de la souscription auprès de la SCPI, le nu-propriétaire n’a réglé qu’une partie du montant réel de ses parts. À terme, il récupère la totalité de celles-ci. Il peut ainsi toucher les revenus locatifs qui y sont liés. 

En contrepartie, il doit s’acquitter des charges et régler potentiellement des impôts (assiette IFI). S’il le souhaite, il peut également revendre ses parts et encaisser une plus-value.

FAQ : investissement dans le démembrement de propriété

Quel est l’intérêt du démembrement d’un bien immobilier ?

C’est une stratégie patrimoniale qui présente plusieurs avantages

  • Une acquisition à moindre coût pour l’investisseurs (- 40 % en moyenne) ;
  • Une moyen d’optimiser sa fiscalité immobilière autre que la Loi Pinel par exemple ;
  • Un revenu complémentaire pour la personne qui profite physiquement du bien ;
  • Une succession plus simple, moins coûteuse et plus rentable entre les parents et leurs enfants.

Quel est l’intérêt d’une donation démembrée avec réserve d’usufruit ?

C’est une pratique de plus en plus utilisée par les familles qui souhaitent protéger leur patrimoine, tout en continuant à encaisser des revenus locatifs. C’est une donation du vivant entre les parents et leurs enfants. Les premiers deviennent usufruitiers et perçoivent toujours les revenus locatifs. Les seconds deviennent nu-propriétaires. Ils ne règlent aucune charge au terme du contrat ou décès, des parents acquièrent sans frais successoral supplémentaire la pleine propriété du bien.

Découvrez nos autres articles liés à l’investissement dans l’immobilier