Investir dans une cave : Un placement vraiment rentable en 2024 ?

Vous êtes à la recherche d’une opportunité d’investissement accessible et rentable sur Paris ou en province ? Avez-vous déjà envisagé d’investir dans une cave pour compléter votre portefeuille immobilier ? Toutes les réponses à vos questions dans notre guide complet. Nos experts vous dévoilent leurs conseils et astuces pour faire des profits !

Prix moyen d’une cave en France (année 2022)	24 000 euros pour 12 m²
Investissement initial conseillé	18 000 euros
Ville où investir dans une cave	Notre top 5 en 2022 : 1. Paris 2. Marseille 3. Montpellier 4. Lyon 5. Lille
Intérêt Investclub	8/10

L’avis de notre investisseur sur les caves

À notre avis, investir dans une cave est un placement à entreprendre pour diversifier son portefeuille d’actifs. C’est un investissement très abordable, particulièrement rentable et facile à gérer, même à distance. Nous aurions tendance à le recommander aux investisseurs débutants avec peu d’épargne disponible pour construire leur patrimoine.

Sommaire

L’avis de notre investisseur sur les caves
Les critères pour bien choisir sa cave d’investissement
Pourquoi faire un investissement dans une cave ?
Quel budget pour investir dans une cave ?
Quelle est la rentabilité réelle d’une location d’un box de stockage ?
Nos conseils d’experts pour optimiser son investissement dans une cave
Vaut-il mieux investir dans une cave ou une place de parking ?
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Les critères pour bien choisir sa cave d’investissement

Notre guide se concentre sur la mise en location d’une cave à but de stockage. Les modalités pour acheter et gagner de l’argent avec une cave à vin sont différentes. Présentons les 3 critères à ne pas négliger lors de sa recherche.

1. Sélectionner la zone géographique

À l’image des investissements immobiliers à but locatif plus classiques, l’emplacement de sa cave est un élément primordial à prendre en compte pour optimiser ses chances de la louer au meilleur prix et d’obtenir la meilleure rentabilité possible.

Contrairement au marché de l’immobilier traditionnel, Paris et d’autres grandes métropoles (Marseille ou Lyon par exemple) sont d’excellents choix pour investir dans les caves. La demande est très forte pour une offre qui n’augmente pas.

De plus, la gestion administrative d’une location de cave est très simple, ce qui n’oblige pas à acheter près de chez soi.

2. Estimer le rendement locatif

Dans le cadre d’un investissement à caractère locatif, la notion de rendement n’est pas à négliger. C’est cet élément qui détermine si les placements immobiliers génèrent des bénéfices ou non. Il est donc essentiel de réaliser une estimation de cette rentabilité locative avant d’acheter un espace de rangement seul ou un lot de caves.

Pour cela, le calcul est simple :

(loyers potentiels * 12) / (prix d’achat + charges annexes) * 100

Nous avons acheté une cave à Paris il y a 5 ans. Avec un taux d’occupation annuelle de 100 %, nous obtenons un rendement brut de 9.5 % pour une acquisition de 35 000 € (tous frais confondus).

3. Sélectionner le produit adapté

Faire un investissement dans une cave se prépare de la même manière que l’achat d’un appartement, maison ou immeuble. Il est impératif de sélectionner un produit qui correspond à vos objectifs financiers :

Trouver une solution de stockage personnel (ou costockage) ;
Louer pour générer des revenus complémentaires ;
Développer et diversifier son patrimoine immobilier ;
Profiter d’avantages fiscaux avec le régime micro foncier ou régime réel.

Les différents motifs présentés sont évidemment cumulables. Le tout est de suivre une stratégie préétablie qui permet de générer des bénéfices pour continuer à investir ou améliorer sa situation financière à moindre coût.

Pourquoi faire un investissement dans une cave ?

Pour quelles raisons choisir d’investir dans des caves ? Quels sont les avantages et inconvénients à connaître lorsqu’on choisit ce type de placement ? Au fil de nos acquisitions, nous avons identifié plusieurs points-clés à connaître absolument.

Avantages

Prix d’achat très abordable : possible à moins de 10 000 €
Rentabilité importante : à partir de 7 % annuels jusqu’à 20 % dans certaines zones
Gestion administrative (locataire, bail, déclaration fiscale) simple
Marché locatif en pleine croissance : de bonnes affaires sont à saisir
Possibilité de profiter de l’effet de levier pour emprunter plus et acheter un lot et développer plus vite ses revenus locatifs
Demande forte dans les grandes villes (ex : Paris) pour stocker ses affaires superflues
Avantages fiscaux avec le régime micro foncier ou régime réel au-delà de 15 000 € annuels
Exonération sur les plus-values de moins de 15 000 € en cas de revente

Inconvénients

Risque de turn over important avec des périodes de vacances locatives = perte de loyers
Attention aux frais et contraintes liées à une éventuelle copropriété (qui couvre aussi les espaces de stockage des immeubles)
Activité chronophage si vous possédez un grand nombre de caves en location

Quel budget pour investir dans une cave ?

C’est le premier argument qui est avancé pour expliquer en quoi un investissement dans une cave est très attractif lorsqu’on dispose de peu de moyens : le capital initial nécessaire. Mais est-ce bien la réalité ?

Investir moins de 10 000 euros

Alors que le prix moyen d’achat d’une cave en France se situe autour de 22 000 €, il est tout à fait possible de se lancer avec une somme inférieure à 10 000 €. Oubliez tout de suite les grandes agglomérations (ex : Paris, Marseille, Lille, Lyon) où la tension est importante sur ce marché.

Par contre, de belles opportunités sont à saisir dans les villes moyennes (ex : Saint-Étienne, Bourges, Angers) ou les zones rurales. En achetant un lot de caves, vous pouvez acquérir une cave pour 8 000 ou 9 000 €.

Investir plus de 10 000 euros

A contrario, il est quasiment obligatoire de débourser plus de 10 000 € si vous décidez de cibler les grandes métropoles. Le prix varie entre 15 000 et 36 000 € pour un espace de stockage d’environ 12 m².

Nous nuançons cette contrainte de budget initial par un montant des loyers beaucoup plus important que dans les villes moyennes ou les zones rurales. Preuve en est : la capitale française présente parmi les meilleurs rendements locatifs dans ce domaine. C’est pour cela que nous avons fait ce choix il y a 5 ans :

Investir plus pour gagner plus.

Quelle est la rentabilité réelle d’une location d’un box de stockage ?

Comme évoqué dans une section précédente, les statistiques nationales démontrent qu’en moyenne la rentabilité d’une location de cave oscille autour de 9 % annuels. Ce qui est déjà très intéressant. Mais, il existe de grosses disparités sur l’ensemble du territoire.

En effet, le loyer varie selon les zones : entre 5 et 25 € par m², soit entre 50 et 250 euros par mois pour un box de 10 m². L’idéal est de trouver une cave propre et sécurisée à faible prix d’achat dans une zone sous tension. Cela augmente considérablement la rentabilité de la location.

Si vous optez pour une solution tout-en-un (ex : jestocke par la MAIF) gérée par une plateforme de costockage (location entre particuliers : propriétaires et locataires réunis au même endroit) : vous perdez un peu en rendement, mais gagnez en temps de gestion et en tranquillité. C’est aussi des notions à prendre en compte lorsque vous faites un investissement immobilier.

Nos conseils d’experts pour optimiser son investissement dans une cave

Nous sommes toujours avides de bons plans pour optimiser nos investissements. C’est pourquoi, nous prenons le temps de sélectionner avec soin nos biens immobiliers. Les caves ne font pas exception. Voici quelques astuces pour tirer les meilleurs profits de vos caves en location.

1. Louer en garde-meuble

Le garde-meuble, c’est le top de l’espace de stockage. C’est un emplacement propre, sous surveillance et dûment assuré. Cela entraîne des charges supplémentaires de fonctionnement (vidéo surveillance, accès sécurisé, entretien des locaux) mais c’est l’occasion d’augmenter le loyer pour les prestations annexes.

Une plateforme de costockage facilite encore plus les choses puisque l’ensemble du processus est piloté en externe contre une commission sur les revenus générés.

2. Calculer les charges annexes

Il est impératif de ne pas se laisser charmer par le chant des sirènes de l’argent facile. Investir dans une cave est une transaction qui se prépare comme une autre. Il est donc très important de calculer au plus juste les charges liées à cette location : électricité, copropriété, taxe foncière, eau, assurance. Investir nécessite d’être pragmatique et réaliste pour consolider son patrimoine dans de bonnes conditions.

3. Entretenir, assurer et sécuriser son lieu de stockage

Cela tombe sous le sens pour certains. Cependant, nous avons croisé nombre de collègues investisseurs qui ne réfléchissent qu’en termes de profits à court terme. Il est vital d’entretenir sa cave pour la garder attractive pour les locataires (électricité, état des revêtements, etc.).

Même si cela engendre un surcoût, il est obligatoire de souscrire une assurance pour votre location. En cas d’incendie, vol ou intempéries, cela vous évite de régler des sommes parfois considérables.

Enfin, nous vous recommandons de sécuriser correctement vos boxes de stockage. Au moins avec une porte qui ferme à clé. L’idéal est une porte ou grille de sécurité avec un code d’accès et une vidéo surveillance.

Vaut-il mieux investir dans une cave ou une place de parking ?

Ce sont 2 investissements à très forte rentabilité ;
Côté prix d’achat, la cave reste plus attractive ;
En termes de revenus, nous donnons l’avantage aux places de parking qui sont certainement encore plus recherchées que les caves et les loyers sont plus importants ;
Les frais sont relativement similaires et bas ;
En guise d’équipements, un parking est un peu plus exigeant.

Possédant un lot de garages locatifs et une cave, nous donnons un léger avantage à l’investissement dans une cave. Nous considérons l’une et l’autre de ces stratégies comme complémentaires.