Pourquoi investir dans l’ancien ? Guide pratique de notre expert immobilier 2024

L’une des premières préoccupations des investisseurs en immobilier est de choisir les biens les plus adaptés et rentables. Pourquoi ? Pour gagner de l’argent de manière pérenne et sécurisée. Mais comment choisir entre le neuf et l’ancien ? Découvrez tous nos conseils d’experts pour investir dans l’ancien et en tirer les meilleurs profits.

Prix moyen d’achat dans l’ancien	3 316 € / m² (moyenne France)
Dans quelle ville investir dans l’ancien ?	Classement des 5 meilleures localisations : 1. Lille 2. Toulouse 3. Montpellier 4. Nancy 5. Rennes
Investissement recommandé (1ère acquisition)	120 000 €
Intérêt Investclub	9/10

L’avis de notre investisseur sur l’immobilier ancien

Sans aucune hésitation, nous recommandons d’investir dans l’ancien. Cette stratégie convient à tous les profils. Nous avons une préférence pour les débutants puisqu’elle limite les risques de pertes avec des sommes mobilisées beaucoup moins importantes, un historique réel des revenus à encaisser et une rentabilité locative plus importante.

Attention à ne pas brûler les étapes, notamment celle des travaux avec une sous-estimation potentiellement handicapante. Par expérience, faites-vous accompagner par des professionnels pour éviter tous les pièges.

Sommaire

L’avis de notre investisseur sur l’immobilier ancien
Les avantages d’un investissement dans l’ancien
Nos conseils pour choisir l’investissement dans l’ancien parfait
Où acheter dans l’ancien ?
Comment financer son investissement dans l’ancien ?
Bonus : une vidéo que l’on aime bien
Découvrez nos autres articles liés à l’investissement dans l’immobilier

Les avantages d’un investissement dans l’ancien

Présentons en 4 points clés les vraies bonnes raisons de privilégier un investissement dans un bien ancien dans le cadre d’un projet d’acquisition pour se loger ou pour le mettre en location.

1. Un prix d’achat plus abordable

C’est sûrement l’avantage le plus connu et le plus recherché par les primo-accédants. Acheter un bien ancien permet de dépenser une somme d’argent bien moins importante que dans le cas d’un investissement dans un bien neuf. Cet atout est surtout valable pour l’achat d’un appartement. Peut-être un peu moins pour une maison.

C’est la stratégie que nous avons choisie lors de notre premier investissement immobilier à but locatif. Le volume réduit du crédit contracté a favorisé l’accord de notre banquier.

2. Un investissement plus sûr

Il est considéré à juste titre qu’investir dans l’ancien est une stratégie financière beaucoup moins risquée que de privilégier les biens neufs. Il est facile d’évaluer le rendement locatif grâce à l’historique des loyers encaissés sur un appartement ou une maison. En cas de revente, dans la plupart des cas, les plus-values sont souvent plus importantes. En moyenne, les charges liées à la mise en location sont moins importantes (entretien, copropriété, etc.).

Pour ce faisceau de raisons, faire un investissement dans l’ancien est plus sûr, et potentiellement plus rentable.

3. Plus d’avantages fiscaux

En France, devenir propriétaire de biens locatifs est une occasion unique de profiter d’une défiscalisation massive. Il existe plusieurs dispositifs pour matcher à chaque profil avec un régime fiscal spécifique :

Dispositif Loi Pinel avec 12 % de réduction d’impôt sur le revenu sur 6 ans minimum (possible jusqu’à 12 ans) sous certaines conditions d’éligibilité ;
Statut Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) avec un abattement de 50 % sur les loyers encaissés (maximum 72 600 euros par an) ;
Dispositif Loi Censi-Bouvard : défiscalisation de 11 % du prix d’achat du bien, répartie sur 9 ans (maximum 300 000 euros). Très intéressant en cas de travaux de rénovation puisque l’assiette de référence est majorée du montant de ces frais ;
Loi Malraux qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 % ou 22 % (selon la catégorisation du logement) lors de l’acquisition d’immeubles classés mis en location avec réalisation de travaux de rénovation / réhabilitation.

Il est, en plus, possible de cumuler plusieurs avantages fiscaux, ce qui permet de réduire considérablement sa fiscalité tout en développant son patrimoine.

4. Une offre de marché plus importante

Sans grande surprise, l’offre du marché de l’ancien est beaucoup plus importante que dans le neuf, notamment pour les logements de type maison. Les programmes de construction d’appartements neufs se multiplient dans les villes. Cependant, en France, nombreux sont les investisseurs qui cherchent des maisons à acheter en résidence principale ou à louer pour générer des revenus complémentaires.

Il est donc beaucoup plus facile et moins risqué d’investir dans l’ancien avec un bon niveau comparatif pour choisir le bien le plus adapté à son projet locatif.

Nos conseils pour choisir l’investissement dans l’ancien parfait

Nous avons acquis une solide expérience au fil de nos années en tant qu’investisseurs immobiliers. Nos échecs nous ont permis de mieux préparer nos investissements afin de réduire au maximum les risques. Voici notre ligne directrice en 4 étapes.

Étape 1 | Définir vos objectifs

Cette astuce est primordiale. Quel que soit le type d’investissement planifié. Il est essentiel de définir le plus précisément possible pour quelle(s) raison(s) vous mobilisez une partie de votre capital disponible.

Dans le cadre d’un investissement dans l’ancien, il faut déterminer :

Le but de cet achat : se loger, louer pour plus de revenus ou réduire ses impôts sur le revenu ;
La durée allouée pour le retour sur investissement (court, moyen, long terme) ;
Le rendement locatif recherché.

Une telle approche évite de se tromper et de perdre du temps en recherches infructueuses ou d’investir avec trop d’impatience et de se mettre en déficit personnel.

Étape 2 | Trouver un bien adapté à votre stratégie financière

Cette étape vient logiquement compléter la précédente. Une fois la planification dûment structurée, il est temps de rechercher de manière ciblée un bien qui correspond au maximum à ces objectifs financiers en termes de :

Prix d’achat ;
Montant de travaux de rénovation ;
Localisation géographique ;
Rentabilité potentielle (achat – vente ou location) ;
Adéquation au régime fiscal choisi.

⇾ Plusieurs moyens techniques sont envisageables pour mener ses recherches : sites internet de petites annonces, journaux spécialisés, agences immobilières.

Étape 3 | Se faire accompagner par un professionnel du marché

C’est une leçon que nous avons apprise à nos dépens en voulant tout faire par nous-mêmes afin de réduire les charges. Il est fortement recommandé d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier du secteur géographique qui vous intéresse. Une telle aide permet de :

Payer au prix le plus juste son bien ;
Évaluer de manière réaliste le rendement locatif ;
Connaître certaines spécificités potentiellement gênantes de l’emplacement (pollution, normes environnementales, PLU, etc.) ;
Déléguer la gestion de la location : encaissement des loyers, suivi administratif, sélection des locataires, etc.

Étape 4 | Estimer les travaux de rénovation

C’est un point incontournable. Partez du principe qu’investir dans l’ancien implique que vous aurez une étape de rénovation avant de pouvoir habiter votre logement ou de le mettre en location.

Il est primordial d’estimer de manière pragmatique le montant de ces travaux pour le prendre en compte dans le montage de son dossier de crédit et afin d’éviter les mauvaises surprises une fois l’acte définitif signé.

Par exemple, le diagnostic énergétique a beaucoup évolué avec des frais importants de remise aux normes.

Pour vous faciliter la vie, nous vous conseillons d’être épaulé par un professionnel du bâtiment. La solution idéale réside peut-être dans un courtier en travaux qui réunit autour de lui tous les corps de métier nécessaires et pilote le chantier pour vous.

Où acheter dans l’ancien ?

Votre projet d’investissement commence à prendre forme. Vous avez en main plusieurs outils pour éviter quelques pièges. Il reste à déterminer où acheter son bien dans l’ancien. Où investir dans l’immobilier ? Voilà une question que vous vous posez tous ! Voilà comment nous procédons avant chaque nouvel investissement.

Sélectionner des biens selon leur situation géographique

Une fois encore, tout dépend de votre stratégie immobilière : LMNP, location saisonnière, à l’année, typologie de locataires, rendement visé, à côté de chez vous ou non. L’ensemble de ces éléments permet de réduire son champ d’investigation géographique et de choisir le bon emplacement.

Il est également intéressant de s’intéresser à l’implantation des logements. Les biens en hyper centre-ville ont le vent en poupe pour les jeunes actifs. Mais les familles recherchent davantage une maison à louer avec jardin. Choisissez un bien situé géographiquement en parfaite adéquation avec vos objectifs.

Calculer le rendement locatif

Nous trouvons plus que nécessaire de calculer le plus précisément possible le rendement locatif. Cette mesure détermine, malgré tout, la performance globale de son placement. C’est l’occasion, avant même d’avoir dépensé de l’argent, de savoir si le bien visé va générer des revenus suffisamment attractifs.

Voici une formule simple pour un calcul rapide :

(loyers * 12) / (prix d’achat + montant des travaux + charges) * 100

Notre classement des 5 villes les plus attractives

La liste que nous proposons plus bas correspond à notre analyse du marché de l’immobilier. Nous avons mis en relation plusieurs éléments comme le prix au m², le rendement locatif constaté ou encore l’état du marché :

Lille : ville étudiante et très dynamique dans la région des Hauts De France. Des immeubles dans l’ancien présentent de belles opportunités ;
Toulouse : ville étudiante avec une hausse régulière de la population. Pôle d’emploi dynamique. Les prix d’acquisition sont encore attractifs ;
Montpellier : configuration assez identique à celle de Toulouse. Ajoutons la proximité de la mer qui permet de diversifier sa stratégie avec de la location de tourisme ;
Nancy : la Silicon Valley de la France avec un énorme bassin d’emploi dans le secteur de la Tech. Prix bas, rentabilité locative et foncier abordable ;
Rennes : grosse ville étudiante avec une grosse activité économique. En dépit d’une hausse significative de l’immobilier (+ 8.5 % en 2021), le secteur reste très intéressant.

Comment financer son investissement dans l’ancien ?

Voici la dernière étape avant de vous lancer dans la grande aventure de l’investissement immobilier : le financement de son projet financier. Nous excluons volontairement la situation dans laquelle vous êtes en mesure de financer seul l’ensemble du projet.

Souscrire un crédit immobilier

Peu de personnes sont en capacité financière d’éviter la case Banque pour l’achat d’un bien immobilier. C’est un moment incontournable pour structurer son investissement et l’intégrer à son portefeuille. Nous ne pouvons que vous conseiller de mettre en concurrence les établissements bancaires et de comparer notamment les taux d’intérêts, les frais de dossier et le montant de l’assurance emprunteur.

Si vous disposez d’un capital important, inutile de tout financer vous-même. Gardez des fonds disponibles et cherchez à bénéficier de l’effet de levier bancaire en achetant plusieurs biens simultanément ou un immeuble de rapport.

Est-ce qu’un apport personnel est indispensable ?

L’année dernière, la réponse aurait été encore négative. Plusieurs banques permettaient encore d’acheter de l’immobilier sans apport avec des revenus suffisants et les loyers potentiels à encaisser.

En 2022, les taux d’intérêts ont augmenté. Les prix du marché immobilier également. Les banques sont un peu plus rétives. Malgré tout, avec un bon dossier, il est envisageable de se passer d’un apport à hauteur de 20 % à 30 % du prix global d’acquisition (frais de notaire et travaux inclus).

Monter un dossier de financement sur un projet réaliste et rentable

Partez du principe que votre conseiller bancaire ne va pas faire le travail préparatoire pour vous et ne va pas vous proposer les solutions adéquates à votre investissement. Lors du rendez-vous pour la demande d’emprunt, arrivez avec un dossier de financement le plus complet possible :

Objectifs et rentabilité à court, moyen et long terme ;
Prix d’achat et frais obligatoires ;
Montant des travaux de rénovation ;
Capacités financières : revenus (salaires, autres), apport disponible, part des loyers dans le remboursement du crédit.

Plus votre dossier est complet et réaliste, plus votre banquier se montrera favorable à votre investissement.

Bonus : une vidéo que l’on aime bien

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