Investir dans la rénovation immobilière, est-ce une bonne idée de business en 2024 ?
N’avez-vous jamais envisagé d’être à la tête d’un patrimoine immobilier important en achetant des biens à rénover pour les louer ou les revendre ? La rénovation immobilière représente 40 milliards d’euros de chiffre d’affaires. Nos experts vous ont concocté un guide complet pour investir dans la rénovation immobilière et bâtir votre portefeuille !
| Investissement minimum conseillé | À partir de 30 000 € |
| Stratégies d’investissement recommandées | Achat personnel SCPI |
| Top 3 des villes où investir dans la rénovation immobilière | Perpignan Nîmes Limoges |
| Intérêt Investclub | 8/10 |
INVESTIR RÉNOVATION IMMOBILIÈRE : L’AVIS DE NOTRE INVESTISSEUR
À notre avis, investir dans la rénovation immobilière est une stratégie incontournable lorsqu’on se lance dans les investissements immobiliers. La rénovation est le point commun de 5 stratégies à haut rendement potentiel. Cela demande certes une certaine expertise ou un accompagnement professionnel.
Mais c’est l’occasion de générer des profits importants. Nous vous laissons découvrir dans la vidéo de la chaîne Investir – Rénover la puissance d’un tel projet financier.
Pourquoi investir dans la rénovation immobilière ?
Il est souvent complexe de déterminer si une idée originale permet d’investir dans un business rentable. Notamment sur le marché de l’immobilier qui offre un large choix d’opportunités. Qu’en est-il de la rénovation immobilière ? Dévoilons les principaux avantages et inconvénients de cette stratégie ?
Avantages
- Investissement initial moins important dans l’ancien que dans le neuf (notamment s’il y a beaucoup de travaux)
- Avantages fiscaux liés à la rénovation énergétique (ex : électricité et chauffage)
- Liberté créative dans la personnalisation du bien
- Constitution d’un portefeuille locatif et/ou patrimoine financier à moindre frais
- Avantages fiscaux sur les projets locatifs (Pinel, Denormandie)
- Possibilité d’habiter dans le logement rénové et personnalisé
- Haute rentabilité potentielle
Inconvénients
- Risque de dépenses importantes sur les travaux suite à mauvaise évaluation
- Investissement qui ne rapporte pas tout de suite
- Imprévus multiples si chantier mené à titre personnel (ex : malfaçons, manque de compétences)
- Coordination du chantier et de tous les artisans
Investissement rénovation immobilière : en quoi ça consiste ?
Affinons notre étude en définissant ce qu’est un investissement dans la rénovation immobilière.
Pour commencer, il s’agit d’un projet immobilier qui vise à acheter un bien ancien pour le remettre à neuf en termes d’isolation thermique, de plomberie, de charpente, toiture, d’électricité et d’équipements.
Dans quel but acheter un bien immobilier pour le rénover. 3 pistes s’offrent à vous :
- Rénover la maison ou l’appartement pour l’habiter à titre personnel. Cette option nous intéresse moins dans le cadre d’un investissement rentable ;
- Faire la rénovation d’un bien dans un but locatif, c’est-à-dire installer des locataires et encaisser des loyers ;
- Acheter un bien immobilier ancien, le rafraîchir et le revendre plus cher. Cette stratégie s’appelle l’achat – revente.
Comment investir dans la rénovation immobilière ? 6 étapes
Au fil de notre carrière d’investisseurs, nous nous sommes constitués une solide expérience sur la manière de mener les différents projets immobiliers, selon leurs spécificités. Investir dans la rénovation immobilière nécessite de suivre plusieurs étapes incontournables pour optimiser ses chances de réussite. Présentons les 6 moments clé de la rénovation immobilière.
Étape 1 | Définir un projet immobilier
C’est la base de tout investissement. Peut-être encore plus pour de la rénovation. Il est bon de se rappeler que notre niveau d’exigence ne sera pas le même si nous prévoyons d’acheter pour habiter le logement ou si nous envisageons de transformer un bien pour accueillir des locataires ou le revendre plus cher.
Cette première décision va orienter :
- Le type de bien avec plus ou moins de travaux à réaliser ;
- Sa localisation ;
- La réalisation des travaux à titre personnel ou avec des artisans ;
- Le niveau de finition ;
- Le budget alloué au projet (et le montant de l’emprunt bancaire).
Étape 2 | Choisir la localisation géographique idéale
Ce point est directement lié au projet immobilier. Si l’objectif est d’occuper le bien rénové, il doit se situer dans un périmètre géographique en adéquation avec la vie familiale et professionnelle. Cette contrainte disparaît pour une location ou une opération d’achat – revente.
Par ailleurs, le prix du marché immobilier présente de grosses disparités selon les territoires. Les grandes métropoles (ex : Paris, Marseille) sont chères alors que des villes moyennes offrent des opportunités plus abordables. Par exemple, en 2022, ce sont les villes de Nîmes, Limoges et Perpignan qui regroupent les meilleures opportunités pour un projet locatif.
Étape 3 | Estimer le montant des travaux
Au-delà du prix d’achat du bien ancien, il est impératif d’estimer le plus justement possible le montant des travaux de rénovation. Il est important de rappeler que dans ce genre d’opération immobilière, les travaux vont sûrement représenter la plus grosse part de l’investissement.
Si vous êtes du métier (bâtiment, architecture), cette étape ne devrait pas vous poser de problème. Si vous êtes néophyte, nous vous conseillons de vous entourer de personnes compétentes : agence immobilière, courtier en travaux et/ou artisans.
L’objectif est d’avoir en main des devis qui expliquent précisément les différents postes de dépenses et leur justification.
Étape 4 | Trouver un financement à son projet locatif
Faire un investissement implique de disposer des fonds nécessaires pour financer son projet. Pour cela, nous retenons 2 scénarios :
- Avoir un capital personnel suffisant pour s’autofinancer ;
- Contracter un prêt immobilier + travaux auprès d’une banque.
Précisons qu’il est recommandé de conserver une épargne personnelle pour les imprévus (sur le chantier à venir ou vie personnelle). Donc nous recommandons d’emprunter en amenant un apport plus ou moins important (ex : 10 000 € pour 100 000 euros empruntés).
Que cela soit pour un projet de location ou de l’achat – revente, préparez un business plan précis pour convaincre votre conseiller bancaire de vous prêter la somme nécessaire aux meilleures conditions (taux d’intérêt et durée).
Étape 5 | Suivre le chantier
Lorsque la machine est lancée, il est de votre responsabilité de suivre le bon déroulement du chantier. Vous ne pourrez tirer profit de votre bien qu’une fois celui-ci totalement rénové.
Si vous n’avez pas le temps ou que vous n’êtes pas sur place, nous vous recommandons de faire appel soit à un courtier en travaux, un architecte ou une entreprise du bâtiment généraliste.
Ces professionnels vous feront un état des lieux régulier (hebdomadaire par exemple) sur l’avancée des travaux de rénovation.
Le choix des artisans et professionnels intervenant sur votre bien est primordial pour éviter certaines mauvaises surprises (coordination et réalisation logique des travaux).
Étape 6 | Mettre en location ou Revendre
Lorsque la rénovation est complète, il vous est alors possible de passer à la dernière étape et d’encaisser vos profits.
Dans le cas d’une location, sélectionnez avec soin vos locataires et verrouillez bien le bail pour éviter les dégradations multiples. Toujours en cas d’éloignement géographique, il peut être judicieux de faire appel à une agence immobilière pour gérer votre bien.
Pour une opération d’achat – revente, faîtes estimer votre maison / appartement par un professionnel pour le vendre le mieux possible. Si votre calcul initial est bon, vous devez réaliser une plus-value, c’est-à-dire gagner plus d’argent que vous en avez dépensé.
Investissement dans la rénovation immobilière : les avantages fiscaux de l’ancien
Passons en revue le principal avantage financier, à notre avis, d’investir dans la rénovation immobilière : les dispositifs fiscaux.
La loi Pinel
La loi Pinel Ancien date de 2015. C’est une extension de la loi Pinel destiné aux investissements locatifs dans le neuf. Son but est d’éviter un manque de logements (face à une demande croissante) en offrant aux propriétaires / investisseurs des remises fiscales suite à la réalisation de travaux de rénovation énergétique et de réhabilitation. Ce dispositif devrait disparaître en fin d’année 2024. Voici comment il s’articule :
- 12 % de réduction d’impôt sur un bien loué 6 ans ;
- 18 % sur un bien loué pendant 9 ans ;
- 21 % sur un logement loué pendant 12 ans.
Cela s’accompagne d’avantages fiscaux sur le foncier via la loi Déficit Foncier (reconstruction, agrandissement, réparation et amélioration), dans la limite de 10 700 € par an.
La loi Denormandie ancien
Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie Ancien vient compléter la loi Pinel. Il concerne les investissements locatifs pour encourager la rénovation de logements en mauvais état ou vides.
Ce programme concerne certaines communes précises afin de revitaliser certains quartiers et zones d’habitation. 229 communes sont concernées dont Perpignan.
La réduction d’impôt est identique à celle prévue par la loi Pinel soit :
- 12 % pour 6 ans de location ;
- 18 % pour 9 ans ;
- 21 % pour 12 ans.
Découvrez une présentation synthétique du dispositif Denormandie Ancien dans la vidéo du Figaro Immobilier :
Des conditions à respecter
Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il est indispensable de respecter certains critères dont :
- La localisation géographique du bien rénové (selon la carte et le dispositif visé) ;
- L’engagement de réaliser des travaux de rénovation / réhabilitation ;
- La durée de mise en location ;
- Le type de travaux (performance énergétique, charpente, gros œuvre, etc.).
Quel statut juridique choisir pour investir en rénovation immobilière ?
En tant que propriétaire, il peut être compliqué de choisir le statut juridique le plus adapté à son projet immobilier (location ou achat – revente). En règle générale, il est préférable de monter une Société Civile Immobilière (ou SCI) pour gérer ses activités immobilières. C’est un excellent moyen de gérer son parc et d’anticiper au mieux la transmission de son patrimoine à ses proches.
Avec une SCI, ce n’est pas la responsabilité du propriétaire qui est engagé directement, mais celle de sa société. De plus, une SCI permet de réaliser toutes les opérations : crédit, travaux, location, revente. Si vous préférez éviter les complications administratives, il est possible d’investir son capital directement dans une SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) en achetant des parts qui vous permettent de toucher des dividendes réguliers. Le gestionnaire s’occupe de tout le reste. Par contre, cela a un coût et génère une rentabilité moins importante.
FAQ : Investir dans la rénovation immobilière
Quels types de travaux de rénovation valorisent un bien immobilier ?
Voici quelques exemples des travaux de rénovation à privilégier pour augmenter le prix d’un bien :
- Cuisine ;
- Salle de bain ;
- Peinture ;
- Sols ;
- Menuiseries extérieures ;
- Sphère énergétique : isolation, chauffage, production d’électricité ;
- Agrandissement.
Est-ce légal d’acheter un bien pour le revendre plus cher ?
C’est une pratique parfaitement légale. La stratégie immobilière d’achat – revente est un marché à part entière. Acheter à bas prix un bien ancien, le rénover, le transformer et le revendre à un prix élevé. La fiscalité en vigueur est de 19 % sur le montant de la plus-value, avec une taxe supplémentaire au-delà de 50 000 euros.