Investir dans un EHPAD : est-ce une bonne idée de miser sur le marché de la dépendance en 2024 ?

Il est fortement recommandé de diversifier un maximum son portefeuille d’actifs, tant dans les produits financiers qu’immobiliers. Le marché locatif présente un grand nombre d’opportunités à saisir, comme les maisons de retraites médicalisées. Découvrez notre guide complet et nos conseils d’experts pour investir dans un EHPAD.

Investissement minimum conseillé	À partir de 55 000 €
Supports pour investir dans un ehpad	Achat en direct SCPI
Top 3 des régions où faire un investissement dans un ehpad	Provence Alpes Côte d’Azur Île de France Auvergne Rhône Alpes
Intérêt Investclub	7/10

INVESTIR EHPAD : L’AVIS DE NOTRE INVESTISSEUR

Est-il recommandé de réaliser un investissement dans un EHPAD ? Notre avis est plutôt favorable à ce projet. C’est un business qui est potentiellement rentable sous plusieurs conditions : le choix de l’exploitant – gestionnaire, bien neuf ou d’occasion, objectifs financiers.

C’est un placement plutôt sécurisé qui offre la garantie d’encaisser régulièrement des revenus complémentaires, tout en profitant d’avantages fiscaux. Le marché de la dépendance se porte bien. Pourquoi ne pas en tirer profits ?

Pourquoi investir dans un EHPAD ? Avantages et incponvénients

Posons les bases de notre étude du marché immobilier des personnes dépendantes et des séniors. Quelles sont les principales raisons qui justifient de se lancer dans la location de chambres en maison de retraite ? A contrario, quels sont les risques à connaître avant de mobiliser son capital ?

Avantages

Régime fiscal avantageux avec le statut LMNP/LMP et la loi Censi-Bouvard (non reporté en 2023)
Revenus complémentaires garantis par le gestionnaire de maison de retraite
Délégation administrative totale auprès de la société propriétaire de l’établissement médicalisé
Marché en pleine croissance avec le vieillissement global de la population française
Rentabilité attractive avec un taux d’environ 4 % annuels
Récupération de TVA en cas d’achat dans le neuf
Investissement à long terme avec un bail commercial d’une durée maximum de 11 ans et 9 mois

Inconvénients

EHPAD soumis à une réglementation stricte qui évolue très régulièrement
Grande disparité de services et de qualité entre les différents établissements d’accueil des personnes âgées
Revalorisation foncière quasiment nulle : plus-value inexistante en cas de revente
Capital initial important (110 000 euros en moyenne)
Marché sous tension : forte demande et offre réduite

Investir dans un EHPAD : définition

Afin de bien comprendre l’objet d’un tel projet, il nous semble primordial de définir ce qu’est un EHPAD. Cela nous permettra de déterminer si nous pouvons le considérer comme un business rentable.

Le sigle signifie Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. En résumé, ce sont des résidences qui accueillent les séniors qui ne sont plus totalement autonomes et qui ont besoin de soins médicaux.

Un EHPAD inclut des services basiques : accueil, chambre, soin médical, restauration. Plus on monte en gamme, plus les services annexes sont importants : atelier de motricité, créatif, ergothérapie, etc.

Le budget alloué à l’achat d’une chambre en EHPAD est évidemment impacté par le type d’établissement dans lequel elle se situe.

Les investisseurs experts en immobilier considèrent globalement que le marché de la dépendance est porteur puisque la population en France vieillit et les résidences de ce type vont devenir de plus en plus essentielles.

Comment investir dans la location en EHPAD ? 3 axes

Détaillons à présent le mode opératoire pour se lancer dans la location de chambres dans un EHPAD. Nous nous concentrons sur 3 axes principaux :

Le Gestionnaire ;
Le Budget ;
Les Supports pour devenir propriétaire locatif en résidence sénior.

1. Fonctionnement général : le gestionnaire d’établissement

Il est important de préciser un élément. Lorsque vous investissez en EHPAD, vous achetez une ou plusieurs chambres destinées à la location. Jusqu’ici, rien de différent d’un placement immobilier traditionnel. La grosse différence réside dans le fait que vous signez un bail commercial avec le gestionnaire d’établissement qui gère l’intégralité du processus :

Mise en location ;
Prestations de service ;
Entretien du bien ;
Encaissement des loyers et reversement de la quote part au propriétaire.

Cela a évidemment un coût sur le rendement global, mais c’est aussi un énorme gain de temps et une sécurité de percevoir un revenu que les chambres soient louées ou non. Par conséquent, il est essentiel de se renseigner auprès de la société qui gère l’établissement médicalisé pour connaître l’ensemble des services et des coûts à prévoir (ex : travaux de rénovation prévus).

2. Budget à allouer à une chambre en EHPAD

C’est le point qui intéresse tous les investisseurs : quel va être le budget total pour acheter une chambre en EHPAD vouée à la location ?

Estimer le prix du bien

En moyenne, sur le marché actuel, l’achat d’un bien de seconde main (occasion) se situe autour de 90 000 euros. Cela peut monter jusqu’à 130 000 euros hors taxe.

Pour un achat d’un bien neuf, le budget minimum est de 100 000 euros et peut grimper bien plus haut dans les établissements haut-de-gamme (plusieurs centaines de milliers d’euros).

À cela s’ajoutent les frais de notaire et d’agence (optionnels). Sur le marché de l’occasion, les frais de notaire sont plus importants que dans le neuf.

Utiliser l’effet de levier bancaire

Par expérience, nous vous conseillons d’acheter plusieurs biens en EHPAD en même temps. C’est ce qu’on appelle communément l’effet de levier bancaire.

C’est-à-dire que vous empruntez une somme plus importante, sur une durée équivalente, et vous louez plusieurs chambres, ce qui augmente mathématiquement la rentabilité de votre investissement.

Prévoir les frais de mobilier

Tout dépend si vous achetez de l’occasion ou du neuf. Pour le premier cas de figure, lorsque vous investissez, vous profitez du mobilier déjà en place. Souvent sans surcoût sur le capital mobilisé.

Dans le cas d’un achat sur un lot neuf en VEFA (Vente en l’État Futur Achèvement), il faut prévoir un budget complémentaire pour équiper la chambre.

3. Méthodes d’investissement possibles

Lorsque nous avons décidé de nous lancer dans un investissement en EHPAD, nous avons étudié les différentes possibilités qui s’offraient à nous pour acquérir nos premiers biens. 2 hypothèses ont retenu notre attention. Présentons-les succinctement.

Acheter en direct – 1ʳᵉ Hypothèse

C’est l’option que nous avons privilégiée. À l’instar de tout placement immobilier, il est possible d’acheter directement un bien en EHPAD. Pour cela, il suffit de prendre contact avec un exploitant installé en France et d’étudier avec lui votre projet :

Biens disponibles ;
Services inclus ;
Loyers.

Une fois le devis établi, il reste à régler la question du financement : fonds personnels ou crédit bancaire. Ensuite, la signature définitive s’accompagne de la signature d’un bail commercial précisant les conditions de l’exploitant et la durée d’engagement.

Passer par une SCPI – 2ᵉ Hypothèse

Une SCPI est une Société Civile en Placement Immobilier. Vous ajoutez un tiers dans le processus d’investissement. De manière pratique, vous achetez des parts de la SCPI qui s’occupe de la relation avec l’exploitant. Vous percevez des dividendes de la part de la société exploitante. Vous n’intervenez aucunement dans la gestion puisque c’est le gestionnaire qui pilote l’intégralité du projet locatif.

Quel profil d’investisseur pour un investissement en EHPAD ?

C’est un investissement qui s’adresse principalement aux personnes désireuses de se constituer un patrimoine immobilier ou de le diversifier. Ce type de placement est idéal pour les investisseurs qui souhaitent encaisser des revenus réguliers sans avoir à intervenir dans la gestion physique et administrative du bien. Il est considéré que cet investissement est préconisé pour préparer sa retraite puisqu’il présente très peu de risques.

Un autre profil peut y trouver son intérêt : les investisseurs qui ont pour objectif de transformer leur patrimoine financier en patrimoine immobilier de rendement via, notamment, les dispositifs de défiscalisation (LMP/ LMNP/ Censi – Bouvard).

4 critères à surveiller avant d’acheter une chambre

Mettons en lumière 4 critères d’importance, selon nous, à ne pas négliger avant de se lancer dans l’achat de chambres en EHPAD :

Quelle est la réglementation en vigueur et les projets de loi en cours ? Quel(s) impact(s) à prévoir sur la rentabilité locative ? ;
Rendement proposé par l’exploitant : la moyenne nationale se situe autour de 4 %. Un rendement supérieur (5, voire 6 %) cache peut-être un piège commercial ;
Taille et âge de l’EHPAD : au moins 80 chambres disponibles. Pour la question de l’âge, peu d’inquiétude à avoir puisque chaque établissement est contrôlé par l’Agence Régionale de la Santé (ARS) ;
Santé et expérience de l’exploitant : faîtes quelques recherches financières avant de vous engager.

Les erreurs à éviter pour investir dans une maison de retraite

Complétons notre étude avec quelques conseils pour éviter certaines erreurs face à ce business rentable :

Négliger l’emplacement de l’établissement : besoins réels d’accueil de séniors, schéma gérontologique local, environnement de l’immeuble ;
Ne pas passer par un mandataire de référence pour éviter les mauvaises surprises ;
Ne pas faire attention au statut de la résidence : EHPAD, EHPA, maison de retraite, résidence avec services, USLD ;
Payer le bien un montant trop élevé ;
Ne pas prendre connaissance des conditions contractuelles du bail commercial.

Investissement EHPAD : quels sont les principaux exploitants en France ?

La grande majorité du marché de l’EHPAD en France est tenue par 5 exploitants : Korian, Orpéa, DVD Dolcéa Domusvi, Maison de famille et Colisée. Présentons-les rapidement en quelques chiffres d’après l’étude réalisée par le site Cleerly.fr :

Nom de la société	Nombre de résidences et de lits	Chiffre d’affaires 2020	Rentabilité moyenne
KORIAN (2001)	298 résidences24 960 lits	3.87 milliards d’euros	4.5 %
ORPEA (1989)	226 résidences19 922 lits	3.74 milliards d’euros	4.5 %
DOMUSVI (2011)	225 résidences18 205 lits	600 millions d’euros	5 %
COLISÉE (1988)	97 résidences 7 634 lits	1 milliard d’euros	4.30 %
MAISON DE FAMILLE (2003)	16 résidences1 370 lits	Non communiqué	Non communiqué

Quel régime fiscal en investissant dans un EHPAD ?

Quels sont les principaux avantages fiscaux d’investir dans un EHPAD ? C’est le statut LMNP qui s’impose ici avec ses 2 régimes : micro BIC ou réel. Nous ne nous attarderons pas sur la loi Censi – Bouvard qui n’a pas été reconduite dans le projet de loi de Finance 2023.

Le statut LMNP

Le sigle LMNP signifie « Location Meublée Non Professionnelle ». Ce dispositif fiscal offre aux bailleurs non professionnels la possibilité de déclarer les revenus locatifs non pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce choix permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur les revenus déclarés dans la limite de 23 000 € annuels.

Pour pouvoir bénéficier de ce statut particulier, il est nécessaire que la location soit équipée d’un certain nombre de biens mobiliers comme un lit, des rideaux, etc. Ce qui est le cas d’une chambre en EHPAD.

Régime réel ou micro BIC ?

C’est un choix stratégique à étudier avant de faire sa première déclaration de revenus locatifs.

Le micro BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % des revenus issus des loyers encaissés.
Le régime réel n’offre pas d’avantages fiscaux, mais permet au propriétaire de déclarer l’ensemble de son amortissement (frais, travaux de rénovation, etc.).

FAQ : Investir dans un EHPAD

À quel type de profils d’adresse l’investissement en EHPAD ?

L’investissement locatif en EHPAD s’adresse principalement aux personnes qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier en réduisant au maximum les risques. Les revenus locatifs sont générés régulièrement, que le bien soit loué ou non. De plus, c’est le gestionnaire qui s’occupe de l’ensemble des démarches administratives liées au bien.

Est-ce rentable d’investir en EHPAD ?

Nombreux sont les experts en placement immobilier à considérer qu’acheter et louer une chambre en EHPAD est un pari rentable. Il existe des disparités. Malgré tout, en France, en moyenne, le rendement se situe entre 3.5 et 6 % bruts annuels hors avantages fiscaux (statut LMNP).