Est-ce qu’investir dans le coworking constitue une bonne opportunité ? L’avis de nos experts 2024

L’investissement locatif professionnel est un univers à part entière du marché immobilier. Alors que l’on pense souvent à la location de bureaux, une nouvelle tendance grossit, notamment après la pandémie de COVID : le coworking. Notre guide va vous expliquer comment et pourquoi investir dans le coworking est une stratégie à envisager.

Investissement minimum conseillé	60 000 €
Produits disponibles pour investir dans le coworking	Achat en directSCPI
Top 3 des villes pour faire un investissement dans le coworking	Paris Marseille Lyon
Intérêt Investclub	8/10

INVESTIR COWORKING : L’AVIS DE NOTRE INVESTISSEUR

Avant de nous lancer, nous ignorions à peu près tout de cette opportunité. Nous devons avouer que nous ne regrettons en rien la décision que nous avons prise. Investir dans le coworking est un projet avec une rentabilité très forte (marge jusqu’à 35 ou 40 %) si vous prenez les bonnes décisions en amont.

C’est également l’occasion de soutenir l’économie locale en permettant la création de liens forts entre des professionnels qui ne seraient peut-être jamais croisés.

Pourquoi investir dans le coworking ?

Afin de bien mesurer le potentiel dans un investissement en location de bureaux partagés, nous allons commencer par exposer les principaux avantages et inconvénients liés à ce projet d’achat immobilier.

Avantages

Marché immobilier en pleine croissance qui attire de nombreux entrepreneurs (établissement, indépendants, etc.)
Produit à forte valeur ajoutée sociale et professionnelle pour les utilisateurs
Investissement financier à forte rentabilité
Bien immobilier très flexible qui s’adapte à plusieurs typologies de clients
Possibilité de générer facilement des revenus complémentaires via des services annexes
Flexibilité contractuelle VS bail locatif traditionnel
Concurrence peu importante, même dans les grandes métropoles en France

Inconvénients

Marché sous-exploité, car méconnu qui doit faire face à la nouvelle tendance du télétravail moins coûteuse
Investissement en équipements peut être important pour proposer un service de qualité qui attire les locataires
Turn over des locataires potentiellement important avec un taux de vacances parfois important

Investir dans un espace de coworking : définition

Posons à présent une définition sur la notion d’espace de coworking. Cela nous permettra de jauger plus rapidement si ce type d’investissement fait partie des business rentables à privilégier dans son patrimoine immobilier.

Le terme coworking est un mot anglais composé de 2 notions :

Co comme dans » coopération » qui signifie ensemble ;
Working qui signifie travailler.

En résumé, un espace de coworking est un lieu composé de bureaux partagés où plusieurs entreprises / travailleurs non salariés / professionnels sont réunis pour travailler alors qu’ils ne font pas partie du même établissement.

Investir dans le coworking signifie donc que vous devenez propriétaire d’un espace immobilier qui propose des bureaux en location (souvent en open space / espace ouvert) équipés intégralement (informatique, salle de réunion, photocopieur, etc.) à différents professionnels. Le bail locatif peut aller de quelques heures à plusieurs mois selon les besoins de l’entreprise qui recourt à vos services.

Comment investir dans le coworking ? 2 stratégies

Voyons désormais de quelles manières il est possible de mobiliser une partie de son capital d’investissement dans un espace de bureaux partagés. Au cours du montage de notre projet immobilier, nous avons identifié 2 solutions à fort potentiel : la SCPI et l’acquisition en direct.

1. Investir via une SCPI

Une SCPI est une Société Civile en Placement Immobilier. C’est-à-dire que vous achetez des parts d’une entreprise qui gère un vaste parc immobilier dans le coworking. En tant qu’actionnaires, vous touchez des dividendes lorsque la SCPI réalise des bénéfices grâce aux loyers encaissés.

Le gros avantage d’un investissement dans le coworking via une SCPI réside dans l’absence de gestion administrative (bail, entretien des locaux, etc.). Le principal inconvénient est une rentabilité tronquée par la commission prise par la société gestionnaire.

2. Acheter un bien immobilier pour créer un espace de coworking

⇾ C’est la stratégie que nous avons choisie.

C’est la manière la plus directe d’investir dans le coworking. C’est une alternative à l’achat de bureaux à louer individuellement.

À l’instar de tout autre projet immobilier, cela nécessite de trouver un bien adapté à vos besoins d’investisseur et de l’équiper pour accueillir les locataires professionnels. À la différence d’un achat traditionnel, nous conseillons d’acheter un espace de coworking via une entreprise créée pour l’occasion. Plusieurs statuts existent : SCI, SARL, SA, etc. C’est cet établissement qui devient responsable légalement et financièrement de la gestion des bureaux.

Être propriétaire de cette manière vous garantit une grande liberté dans vos choix commerciaux et financiers : fixation du prix des loyers, durée locative, prestations proposées, etc.

Les différents types de coworking

Dans l’univers du coworking, les investisseurs chevronnés gagnent un temps considérable à choisir leurs biens immobiliers en fonction du type d’espace qu’ils veulent proposer à leurs clients. Voici les 4 catégories de taille à connaître :

Le micro-espace : moins de 50 postes / grand open space / sièges privatifs ou collectifs / 1 ou plusieurs espaces de réunion ;
L’espace intermédiaire : entre 50 et 150 postes / configuration identique au micro-espace mais plus de salles de réunion et de bureaux privatifs (capacité d’accueil 2 à 6 personnes) ;
Le grand espace : jusqu’à 500 postes / destiné principalement aux entreprises jusqu’à 15 salariés avec 1 open space dédié / services annexes privatifs (restauration, connexion internet, etc.) ;
Le mastodonte : plus de 500 postes / configuration la plus classique : 2 ou 3 entreprises louent l’entièreté des locaux / prestations maximales.

Le choix du type d’espaces de coworking dépend principalement de votre projet et du capital que vous êtes prêt à investir.

Comment rentabiliser ses bureaux en espace partagé ?

Comme nous l’avons indiqué plus tôt, l’investissement initial pour acheter et équiper des bureaux en coworking peut être important. Il est donc très important de trouver des solutions pour booster la rentabilité des locaux en espace partagé. Voici quelques idées à exploiter.

Louer à des indépendants

En effet, louer à des travailleurs non salariés présente un atout de taille. Plus vous multipliez les colocataires, plus vous développez vos revenus locatifs. Si vous louez à quelques entreprises qui occupent tous postes de travail, les loyers seront moins importants. C’est plus stable, mais moins rentable.

Organiser des événements

Transformez votre espace de coworking en un lieu événementiel professionnel. Contribuez au développement de réseau de tous les professionnels qui louent des postes dans votre immeuble. Par exemple, l’organisation d’un séminaire autour de l’organisation du temps ou alors la réunion des entrepreneurs les plus dynamiques de votre secteur.

Domicilier des entreprises

C’est le bon plan qui ne vous coûte pas grand-chose et qui est très intéressant pour de nombreux indépendants / freelances qui souhaitent domicilier leurs activités ailleurs qu’à leurs domiciles. Très concrètement, vous leur offrez une adresse postale physique ainsi qu’un lieu professionnel pour recevoir leurs clients. Imaginez 30 indépendants domiciliés pour 30 euros par mois, sans qu’ils occupent vos locaux : 900 euros de chiffre d’affaires supplémentaire sans surcoût.

Proposer des services annexes

Tous les espaces de coworking ne se valent pas en termes de prestations. L’ensemble des coworkers paient pour un service locatif de base qui inclut en général : équipement informatique / connexion Internet, salle de détente / restauration, poste avec plan de travail, WC.

Par contre, vous pouvez faire une grosse différence avec des prestations complémentaires (VIP / Premium) avec un secrétariat, community management, rédaction d’article SEO, promotion d’activité sur les réseaux sociaux, etc.

Créer des partenariats locaux

Et si vous faisiez de votre coworking le nouveau centre d’affaires de votre ville ? Devenez un partenaire incontournable avec les professionnels de votre secteur pour soutenir les entrepreneurs. 2 formules envisageables :

Encaisser un pourcentage du chiffre d’affaires de vos partenaires contre des prestations Premium ;
Vendre un pack qui comprend plusieurs services VIP : article de blog, déjeuner mensuel, etc.

Ouvrir son espace de coworking en 7 étapes

À l’image du montage de tout autre business rentable, il est primordial de bien préparer en amont son investissement. Nous avons résumé les 7 étapes majeures à suivre pour investir dans le coworking en toute sérénité.

ÉTAPE 1 | Réaliser une étude de marché

Oui, louer à des coworkers ne fait pas exception à la règle. Il est vital de réaliser une étude de marché pour identifier la concurrence, les prix pratiqués sur le marché local, les besoins classiques et plus spécifiques et le prix de l’immobilier professionnel.

C’est à la fin de cette étape que vous pouvez évaluer si votre projet est viable ou non.

ÉTAPE 2 | Élaborer un concept en phase avec les besoins locaux

Une fois encore, le travail de préparation possède de fantastiques vertus. Ouvrir un bureau partagé doit reposer sur un concept fort et original, tout en répondant aux besoins des acteurs professionnels locaux.

Il est donc conseillé de savoir ce qui fonctionne déjà ainsi que ce qui est recherché, mais qui n’existe pas encore. Proposer une ambiance personnalisée et propice au travail et à la cohésion sociale peut représenter une véritable différence vis-à-vis de la concurrence.

ÉTAPE 3 | Trouver un bien immobilier adapté

Lorsque les 2 premières étapes sont validées, mettez-vous en quête du bien immobilier le plus en phase avec vos objectifs. L’étude de marché vous permet de cerner la fourchette d’investissement.

Le concept vous donne une idée de la surface et de la configuration des lieux nécessaires à sa réalisation.

ÉTAPE 4 | Choisir le statut juridique

À chaque situation, sa décision d’investisseur. Chaque statut juridique dispose de ses atouts et de ses inconvénients. Il nous paraît intéressant de vous faire accompagner par un professionnel pour choisir le statut juridique le plus adapté à vos objectifs financiers : SCI, SA, SARL, etc.

La Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) de votre région peut vous conseiller. De plus en plus de banques proposent un avis juridique via leur service dédié aux professionnels.

ÉTAPE 5 | Trouver les financements nécessaires pour acheter l’espace de coworking

Il existe plusieurs solutions pour financer son achat immobilier :

Mobiliser son épargne personnelle pour acheter en partie ou en intégralité le bien convoité ;
Emprunter de l’argent à des proches / connaissances (nous déconseillons cette stratégie) ;
Trouver des partenaires / associés financiers pour répartir la charge de l’acquisition ;
Emprunter de l’argent à une banque via un prêt bancaire.

ÉTAPE 6 | Équiper avec tout le matériel nécessaire

Investir dans le coworking implique que vous proposiez au final à vos locataires un certain nombre d’équipements attendus par ces derniers. À savoir, a minima :

Une réseau Internet (ADSL, fibre) ;
Des fournitures bureautiques : tables, chaises, salle de réunion ;
Un espace détente / de restauration : machine à café, frigo, canapé, fauteuil ;
Du matériel informatique : plug de connexion Ethernet, WIFI, matériel de vidéoprojection, téléphone fixe.

Ce poste de dépense peut être relativement conséquent si vous visez une clientèle exigeante.

ÉTAPE 7 | Communiquer pour faire connaître son offre locative

Enfin, lorsque votre bureau pour coworkers est ouvert, communiquez en masse sur ce dernier pour vous faire connaître de toute la sphère professionnelle de votre secteur géographique.

Vous pouvez avoir recours à une annonce dans les journaux locaux ou encore financer une campagne de publicité via Google Ads ou encore Facebook Ads.

Nos conseils pour investir dans les espaces de coworking

Si vous décidez de vous lancer dans un investissement en coworking, il est important que vous deveniez rentable le plus rapidement possible. C’est votre approche originale et commerciale qui va faire la différence vis-à-vis de la concurrence. Voici 4 conseils que vous pouvez mettre en pratique.

1. Rendre l’expérience la plus agréable possible

Héberger des coworkers implique souvent un turn over qui peut être parfois très important, avec des périodes de vacances locatives peu propice à la croissance. C’est pourquoi il est conseillé de proposer le service de coworking le plus agréable possible : convivialité, réseautage facilité, sortie d’isolement professionnel, solution tout-en-un. Un indépendant satisfait est un soutien sans faille, qui n’hésite pas à recommander autour de lui.

2. Récompenser vos coworkers

Il est possible de fidéliser vos coworkers en leur offrant des cadeaux et offres promotionnelles en fonction de leur niveau d’utilisation d’un bureau partagé. Par exemple :

Cadeaux à la fin de l’année ;
Réduction sur leur loyer ;
Offre promotionnelle sur certains items (ex: création d’un événement dans vos locaux).

⇾ Plus ils dépensent chez vous, plus ils sont récompensés.

3. Proposer des services Premium

Cette approche peut vous permettre de vous démarquer d’une concurrence qui se cantonne au service minimum. Et si vous proposiez une prestation d’assistanat commercial ? Ou encore un Community Manager dédié qui s’occupe de faire rayonner l’activité commerciale d’un de vos locataires sur les réseaux sociaux ? C’est l’occasion de générer des revenus supplémentaires très intéressants.

4. Adapter vos espaces selon votre clientèle

En fonction des professionnels que vous allez accueillir, il est très intéressant de se montrer flexible au niveau de l’espace à utiliser. Par exemple, un rédacteur freelance et une créatrice de sac à main n’ont pas les mêmes besoins d’espace. Pensez à répartir la surface disponible, tout en respectant les autres usagers.

Coworking investir : quelles villes choisir ?

Paris

Ce n’est pas une surprise. Paris reste le centre d’affaires le plus important en France. C’est le siège social de nombreuses grandes sociétés. Les entrepreneurs indépendants affluent également dans la capitale. C’est un bon mix pour proposer des locaux en colocation sans avoir du mal à les remplir.

Marseille

La 2ᵉ plus grande ville de France. Certains considèrent même Marseille comme le poumon économique de l’Hexagone avec sa proximité avec toute l’Europe du Sud et son port marchand. C’est une ville très dynamique avec des loyers parfois assommants. Le coworking est une solution économiquement rentable pour de nombreux freelances/petites entreprises.

Lyon

Lyon réunit tous les critères de Paris : fort dynamisme économique, ville d’importance nationale, réseau de transports efficace. À cela s’ajoute un marché de l’immobilier plus accessible. Le calcul est vite fait. Lyon est une aubaine pour le coworking.

VILLE	PRIX AU M²
Paris	11 055 €
Marseille	5 269 €
Lyon	9 496 €

Source : bureauxlocaux.com

FAQ : Investir dans le coworking

Quel avenir pour le coworking ?

Vu le contexte de crise économique en France qui semble s’installer dans la durée, les prévisions sont très favorables en faveur du développement d’espaces de coworking. Aussi bien dans les grandes métropoles que les villes moyennes pour répondre aux besoins des indépendants, télétravailleurs et start-ups.

Quels sont les avantages pour un coworker ?

Utiliser un espace de coworking permet à chaque utilisateur de :

Rompre l’isolement social et professionnel ;
Se créer un réseau pluridisciplinaire ;
Réduire les charges (loyer, électricité, eau, etc.) ;
Renforcer sa productivité grâce à un espace dédié au travail.